"造车者"恒大:地产与汽车的现金流平衡术

和掌门人许家印的风格一样，中国恒大的业绩曲线也有起伏。2017年转效益模式后，恒大连续两年净利润实现惊人增长，随后在2019年上半年迅速下滑。8月28日，恒大公布中期业绩，上半年净利润较去年同期下滑近一半。不过恒大方面表示，这与去年同期基数较高有关。同时，恒大上半年销售额录得负增长，预示未来营收和净利润增长将进入放缓区间。在这种背景下，恒大依然投入巨资发展新能源汽车。主要“造车”平台恒大健康上半年营收大涨，但账面亏损近20亿。恒大正在加紧打造自己的新能源汽车。8月28日，恒大自主汽车品牌“恒驰”亮相，量产可能在明年上半年。和所有主流地产商一样，恒大也面临着主营地产业务放缓，新业务难以盈利的悖论。要解决这个问题，最关键的还是充裕的现金流；3亿多平米土储，5万亿货值，是恒大未来的最大砝码。许家印那天没有出现在演出会上。总裁夏海钧发表长篇演讲和独白，详细解读了恒大的净利润增长、地产销售“大饼”和行业并购、恒大的万亿空间。净利润回报财报显示，上半年恒大依然保持领先，销售额2818亿元，仅次于碧桂园和万科。净利润270亿居行业第一；股东应占利润149亿，仅次于中海地产。但净利润增速明显放缓，净利润、核心业务利润、股东应占利润均同比下降50%左右。相比之下，2017年年中和2018年年中，恒大的净利润分别增长了224.5%和129.3%。恒大方面表示，上半年净利润增速下滑是由于恒大在两年前提前偿还了全部永续债，释放了200亿元净利润，使得2018年上半年净利润达到530.3亿元的高位，现在回落是正常的。“可以说前两年净利润增速太高，现在恢复正常了。”上半年结算收入也有所下降。上半年实现营业收入2269.8亿元，同比下降24.40%；结算收入减少也影响净利润增速。此外，从2018年下半年开始，恒大的销售增速开始放缓。其2018年合同销售额5513亿元，销售面积5243.5万平方米，同比分别增长10%和4.25%。较2017年34.2%的销售金额下降了24.2个百分点，较12.6%的销售面积下降了8.35个百分点。今年上半年，恒大销售额和销售面积均出现负增长。销售金额为2818.1亿元，较2018年上半年的3042亿元下降7.36%。合同销售面积2620万平方米，比去年上半年的2906万平方米下降9.84%。许多业内人士指出，房地产行业的天花板已经出现。事实上，上半年房地产行业整体销售增速已经明显回落。据柯睿统计，2018年销售额过千亿的30家房企中，对比去年的增长，平均增速超过50%的，今年上半年没有一家实现50%的增速，大部分在10%左右，或者不到10%。销售和结算之间有一年半到两年的时间间隔。销售放缓，意味着恒大未来的净利润释放也将放缓。“房地产行业销售的高增长是不可持续的，未来房企很难实现净利润的高增长，净利润增速将回归常态”，深圳某知名开发商表示。由于政策收紧房地产消费融资，预计下半年房企销售将继续承压。近日，恒大已提前打响“金九银十”的“促销战”，并于8月20日推出“全国532楼盘，闪购7.8折”的促销活动，可能压缩未来净利润增长空间。不断“输血”新能源汽车只是房地产行业的一只大象，恒大并不满足。在压力越来越大的情况下，恒大依然频繁输血新业务，其中最大的一项就是新能源汽车。截至2019年7月，恒大已向新能源汽车产业链各公司投资超过300亿元，在广州、沈阳、天津等地设厂，计划总投资超过1000亿元。目前恒大新能源汽车的主要业务平台是恒大健康。2008年上市的恒大健康，按下了许家印对未来新能源汽车和健康产业的希望。2019年中报，恒大健康交出了一份不太乐观的答卷。半年报显示，恒大健康上半年营业收入26.48亿元，同比增长132.1%，毛利6.11亿，同比增长10.9%。营业收入的大幅增长主要来自健康管理收入。由于业务的增加，恒大健康旗舰产品恒大健康谷的营收从2018年同期的11.38亿元上升至23.55亿元，增幅达106.90%。目前，恒大健康已布局16个恒大健康谷，未来三年计划布局50个以上。预计2021年开业。与大幅增长的营收不同，恒大2019年上半年健康净利润亏损19.84亿元，2018年净亏损约14亿元，显示亏损继续扩大。2017年，恒大健康净利润仍为正，为3亿元。这与恒大健康进军新能源行业密切相关。超百亿的巨额投资，新能源汽车产业仅上半年就带来2.84亿元。分析人士认为，新能源汽车是资金密集型产业，至少需要数百亿资金作为支撑，短期内难以实现盈利。要实现主营业务和新业务的平衡，净负债率是一个关键指标。中报显示，恒大中期净负债率略有下降，仍处于行业高位。恒大今年继续发新债还旧债。融资形式多种多样，包括……债券、信托项目、质押股份、资产证券化等等。5月24日深交所披露文件显示，恒大发行110亿元公司债，6月在上交所发行200亿元公司债。截至今年4月，共发行56亿美元债务，约合人民币384.9亿元。平均利率在8.6%左右。此外，恒大还在多家信托机构设立了信托项目。包括但不限于中信信托、山东国际信托、AVIC信托、爱建信托和大业信托。标普认为，恒大频繁发债会阻碍其降杠杆的努力。因此，重组深房，降低杠杆率就显得尤为重要。根据当初的战略投资协议，如果恒大未能在2020年1月31日前重组上市，就要赎回近700亿元的股权。现在离承诺的节点只剩5个月了。当被问及回归A的进展时，夏海钧乐观地表示“目前进展顺利”。同一天，作为竞标项目之一，深控股副总裁兼首席运营官朱国强表示，目前不存在阻止恒大重组深房的重大因素，恒大和深房一直与中国证监会保持密切沟通。在不拿地、“现金为王”大举投资新能源汽车的同时，许家印也停止了其他投资。在3月份的业绩会上，他透露新能源汽车是恒大投资的最后一个大产业，未来五年不会投资其他大产业。和万科一样，恒大也在回归“基本盘”，加快销售和回笼现金，以维持主营业务和新业务的现金流平衡。上半年，恒大的净负债率略有下降，现金余额为2880亿，覆盖短期债务超过一倍。夏海钧表示，在行业调整周期中，“现金为王”。恒大的土地储备达到了惊人的数量级。中报数据显示，截至2019年6月30日，集团土地储备项目864个，规划总建筑面积3.19亿平方米，平均楼面价仅为1639元/平方米，未纳入土地储备的旧改项目建筑面积高达7012万平方米。2019年上半年，恒大共收购土地储备79宗，新收购土地储备建筑面积4449万平方米。夏海钧透露，恒大上半年40%的新项目来自并购。“恒大拥有中国开发商中最大的土地储备，这是一笔巨大的财富。”夏海钧表示，总可售价值可能约为5万亿美元。这些巨大且低成本的土地储备将持续为恒大提供现金流、收入和利润。这也是支撑恒大拓展新业务的力量。未来似乎属于这些巨头。“中国房地产市场的‘馅饼’已经摆好了，大约有15万亿。未来的市场空间不是增量房地产市场不断扩大带来的，而是中小企业消亡，大企业扩张带来的。”夏海钧说。2006年，中国十大房地产开发商约占4.7%的市场份额。截至2018年底，前十大房地产商占比26%，其中前三大巨头占比12.6%。夏海钧认为，今年集中度将继续上升，或将达到15%-16%。五年后，中国前十大地产商大概会占到销售额的40%；前三大地产商约占20%，即3万亿元。届时，国内龙头企业要想在排名前三中露脸，销售规模将在1万亿左右。目前销售额达6000亿元的恒大，志在拿下万亿市场。未来还很遥远。面对复杂的融资和市场环境，恒大和融创均提出不拿地。"我们将逐步减少在土地收购方面的投资."夏海钧表示，恒大不会拿地王，也不会推高地价，而是会继续通过并购和旧改获取资源。和掌门人许家印的风格一样，中国恒大的业绩曲线也有起伏。2017年转效益模式后，恒大连续两年净利润实现惊人增长，随后在2019年上半年迅速下滑。8月28日，恒大公布中期业绩，上半年净利润较去年同期下滑近一半。不过恒大方面表示，这与去年同期基数较高有关。同时，恒大上半年销售额录得负增长，预示未来营收和净利润增长将进入放缓区间。在这种背景下，恒大依然投入巨资发展新能源汽车。主要“造车”平台恒大健康上半年营收大涨，但账面亏损近20亿。恒大正在加紧打造自己的新能源汽车。8月28日，恒大自主汽车品牌“恒驰”亮相，量产可能在明年上半年。和所有主流地产商一样，恒大也面临着主营地产业务放缓，新业务难以盈利的悖论。要解决这个问题，最关键的还是充裕的现金流；3亿多平米土储，5万亿货值，是恒大未来的最大砝码。许家印那天没有出现在演出会上。总裁夏海钧发表长篇演讲和独白，详细解读了恒大的净利润增长、地产销售“大饼”和行业并购、恒大的万亿空间。净利润回报财报显示，上半年恒大依然保持领先，销售额2818亿元，仅次于碧桂园和万科。净利润270亿居行业第一；股东应占利润149亿，仅次于中海地产。但净利润增速明显放缓，净利润、核心业务利润、股东应占利润均同比下降50%左右。相比之下，2017年年中和2018年年中，恒大的净利润分别增长了224.5%和129.3%。恒大方面表示，上半年净利润增速下滑是由于恒大在两年前提前偿还了全部永续债，释放了200亿元净利润，使得2018年上半年净利润达到530.3亿元的高位，现在回落是正常的。“可以说前两年净利润增速太高，现在恢复正常了。”上半年结算收入也有所下降。上半年实现营业收入2269.8亿元，同比下降24.40%；结算收入减少也影响净利润增速。此外，从2018年下半年开始，恒大的销售增速开始放缓。其2018年合同销售额5513亿元，销售面积5243.5万平方米，同比分别增长10%和4.25%。较2017年34.2%的销售金额下降了24.2个百分点，较12.6%的销售面积下降了8.35个百分点。今年上半年，恒大销售额和销售面积均出现负增长。销售金额为2818.1亿元，较2018年上半年的3042亿元下降7.36%。合同销售面积2620万平方米，比去年上半年的2906万平方米下降9.84%。许多业内人士指出，房地产行业的天花板已经出现。事实上，上半年房地产行业整体销售增速已经明显回落。据柯睿统计，2018年销售额过千亿的30家房企中，对比去年的增长，平均增速超过50%的，今年上半年没有一家实现50%的增速，大部分在10%左右，或者不到10%。销售和结算之间有一年半到两年的时间间隔。销售放缓，意味着恒大未来的净利润释放也将放缓。“房地产行业销售的高增长是不可持续的，未来房企很难实现净利润的高增长，净利润增速将回归常态”，深圳某知名开发商表示。由于政策收紧房地产消费融资，预计下半年房企销售将继续承压。近日，恒大已提前打响“金九银十”的“促销战”，并于8月20日推出“全国532楼盘，闪购7.8折”的促销活动，可能压缩未来净利润增长空间。不断“输血”新能源汽车只是房地产行业的一只大象，恒大并不满足。在压力越来越大的情况下，恒大依然频繁输血新业务，其中最大的一项就是新能源汽车。截至2019年7月，恒大已向新能源汽车产业链各公司投资超过300亿元，在广州、沈阳、天津等地设厂，计划总投资超过1000亿元。目前恒大新能源汽车的主要业务平台是恒大健康。2008年上市的恒大健康，按下了许家印对未来新能源汽车和健康产业的希望。2019年中报，恒大健康交出了一份不太乐观的答卷。半年报显示，恒大健康上半年营业收入26.48亿元，同比增长132.1%，毛利6.11亿，同比增长10.9%。营业收入的大幅增长主要来自健康管理收入。由于业务的增加，恒大健康旗舰产品恒大健康谷的营收从2018年同期的11.38亿元上升至23.55亿元，增幅达106.90%。目前，恒大健康已布局16个恒大健康谷，未来三年计划布局50个以上。预计2021年开业。与大幅增长的营收不同，恒大2019年上半年健康净利润亏损19.84亿元，2018年净亏损约14亿元，显示亏损继续扩大。2017年，恒大健康净利润仍为正，为3亿元。这与恒大健康进军新能源行业密切相关。超百亿的巨额投资，新能源汽车产业仅上半年就带来2.84亿元。分析人士认为，新能源汽车是资金密集型产业，至少需要数百亿资金作为支撑，短期内难以实现盈利。要实现主营业务和新业务的平衡，净负债率是一个关键指标。中报显示，恒大中期净负债率略有下降，仍处于行业高位。恒大今年继续发新债还旧债。融资形式多种多样，包括……债券、信托项目、质押股份、资产证券化等等。5月24日深交所披露文件显示，恒大发行110亿元公司债，6月在上交所发行200亿元公司债。截至今年4月，共发行56亿美元债务，约合人民币384.9亿元。平均利率在8.6%左右。此外，恒大还在多家信托机构设立了信托项目。包括但不限于中信信托、山东国际信托、AVIC信托、爱建信托和大业信托。标普认为，恒大频繁发债会阻碍其降杠杆的努力。因此，重组深房，降低杠杆率就显得尤为重要。根据当初的战略投资协议，如果恒大未能在2020年1月31日前重组上市，就要赎回近700亿元的股权。现在离承诺的节点只剩5个月了。当被问及回归A的进展时，夏海钧乐观地表示“目前进展顺利”。同一天，作为竞标项目之一，深控股副总裁兼首席运营官朱国强表示，目前不存在阻止恒大重组深房的重大因素，恒大和深房一直与中国证监会保持密切沟通。在不拿地、“现金为王”大举投资新能源汽车的同时，许家印也停止了其他投资。在3月份的业绩会上，他透露新能源汽车是恒大投资的最后一个大产业，未来五年不会投资其他大产业。和万科一样，恒大也在回归“基本盘”，加快销售和回笼现金，以维持主营业务和新业务的现金流平衡。上半年，恒大的净负债率略有下降，现金余额为2880亿，覆盖短期债务超过一倍。夏海钧表示，在行业调整周期中，“现金为王”。恒大的土地储备达到了惊人的数量级。中报数据显示，截至2019年6月30日，集团土地储备项目864个，规划总建筑面积3.19亿平方米，平均楼面价仅为1639元/平方米，未纳入土地储备的旧改项目建筑面积高达7012万平方米。2019年上半年，恒大共收购土地储备79宗，新收购土地储备建筑面积4449万平方米。夏海钧透露，恒大上半年40%的新项目来自并购。“恒大拥有中国开发商中最大的土地储备，这是一笔巨大的财富。”夏海钧表示，总可售价值可能约为5万亿美元。这些巨大且低成本的土地储备将持续为恒大提供现金流、收入和利润。这也是支撑恒大拓展新业务的力量。未来似乎属于这些巨头。“中国房地产市场的‘馅饼’已经摆好了，大约有15万亿。未来的市场空间不是增量房地产市场不断扩大带来的，而是中小企业消亡，大企业扩张带来的。”夏海钧说。2006年，中国十大房地产开发商约占4.7%的市场份额。截至2018年底，前十大房地产商占比26%，其中前三大巨头占比12.6%。夏海钧认为，今年集中度将继续上升，或将达到15%-16%。五年后，中国前十大地产商大概会占到销售额的40%；前三大地产商约占20%，即3万亿元。届时，国内龙头企业要想在排名前三中露脸，销售规模将在1万亿左右。目前销售额达6000亿元的恒大，志在拿下万亿市场。未来还很遥远。面对复杂的融资和市场环境，恒大和融创均提出不拿地。"我们将逐步减少在土地收购方面的投资."夏海钧表示，恒大不会拿地王，也不会推高地价，而是会继续通过并购和旧改获取资源。

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