“造车者”恒大： 地产与汽车的现金流平衡术

恒大正在加快建设自己的新能源汽车。8月28日，恒大自主汽车品牌“恒驰”首次亮相，预计明年上半年量产。就像领袖许家印的风格一样，恒大在中国的业绩曲线也出现了波动。在2017年转向效益模式后，恒大连续两年实现了惊人的净利润增长，随后在2019年上半年迅速下滑。8月28日，恒大公布中期业绩，上半年净利润较去年同期下降近一半。然而，恒大表示，这与去年同期基数过高有关。与此同时，恒大上半年的销售额出现负增长，表明未来收入和净利润增长放缓。在这种背景下，恒大仍在新能源汽车的开发上投入巨资。主要的“造车”平台恒大健康上半年营收大幅增长，但账面亏损近20亿元。恒大正在加快建设自己的新能源汽车。8月28日，恒大自主汽车品牌“恒驰”首次亮相，预计明年上半年量产。与所有主流房地产开发商一样，恒大也面临着房地产主业放缓和新业务盈利困难的悖论。要解决这个问题，最关键的仍然是自身现金流的充裕；3亿多平方米的土地储备和5万亿元的价值是恒大未来的最大砝码。在当天的表演会上，许家印没有出现。夏海军总裁发表了长篇演讲和独白，详细解释了恒大净利润的增长、房地产销售“馅饼”和行业并购，以及恒大的万亿空间。净利润回报财报显示，恒大上半年仍保持领先地位，销售额2818亿元，仅次于碧桂园和万科；以270亿元的净利润位居行业第一；归属于股东的利润为149亿，仅次于中国海洋资产集团公司。但净利润增速明显放缓，净利润、核心业务利润、股东应占利润均同比下降约50%。相比之下，恒大在2017年年中和2018年年中分别实现了224.5%和129.3%的净利润大幅增长。恒大方面表示，上半年净利润增速下降是由于恒大提前偿还了前两年所有永续债，释放了200亿元的净利润，导致2018年上半年实现了530.3亿元的高净利润。现在，下降是正常的。可以说，前两年的净利润增长率太高了，现在正在恢复正常。“上半年结算收入也有所下降，上半年营业收入2269.8亿元，同比下降24.40%；

结算收入的减少也影响了净利润的增长率。此外，自2018年下半年以来，恒大的销售增速开始放缓。其2018年合同销售额为5513亿元，销售面积5243.5万平方米，同比分别增长10%和4.25%。与2017年34.2%的增长率相比，销售金额下降了24.2个百分点，销售面积增长率下降了8.35个百分点。今年上半年，恒大的销售收入和销售面积均出现负增长。销售金额为2818.1亿元，与2018年上半年的3042亿元相比，同比下降7.36%。合同销售面积2620万平方米，较去年上半年的2906万平方米同比下降9.84%。多位业内人士指出，房地产行业的天花板已经出现。事实上，上半年房地产行业的整体销售增速已经明显下降。据克而瑞统计，在2018年销售额超过1000亿元的30家房地产公司中，没有一家在今年上半年实现了比去年50%的增速，平均增速超过50%。其中大多数在10%左右或10%以下。销售和结算之间有一年半到两年的时间差，而销售放缓意味着恒大未来的净利润释放也将放缓。房地产行业销售额的高增长率已不可持续，房地产公司未来很难实现高净利润增长。净利润增长率将恢复正常，深圳一位知名开发商表示。随着房地产消费融资政策的收紧，预计下半年房地产公司的销售将继续承压。最近，恒大提前启动了“金九银十”促销活动，推出了“全国532楼盘，以7.8%的折扣抢购“8月20日的促销活动，可能会压缩未来的净利润增长空间。持续‘输血’新能源汽车只是房地产行业的一头大象，恒大并不满意。尽管自身压力越来越大，但恒大仍频繁输血新业务，其中最大的是新能源汽车。截至2019年7月，恒大已投资超过300亿元入股新能源汽车产业链中的多家公司，并在广州、沈阳、天津等地建厂，计划总投资超过1000亿元。目前，恒大新能源汽车的主营业务平台是恒大健康。2008年上市的恒大健康，正压着许家印对未来新能源汽车和健康产业的希望。在2019年中报中，恒大健康交出了一份不那么乐观的答卷。半年报显示，恒大健康上半年营业收入26.48亿元，同比增长132.1%，毛利6.11亿元，增长10.9%。营业收入的大幅增长主要来自健康管理收入。由于业务的增加，恒大健康的旗舰产品“恒大健康谷”的收入从2018年同期的11.38亿元增加到23.55亿元，增长了106.90%。目前，恒大健康已经部署了16个恒大健康谷，并计划在未来三年部署50多个。预计2021将陆续开业。与营收大幅增长不同，恒大健康在2019年上半年录得19.84亿元的净利润亏损，2018年录得约14亿元的净亏损，表明亏损持续扩大。2017年，恒大健康的净利润仍为正，为3亿元。这与恒大健康大胆进军新能源行业密切相关。在超过100亿元的巨额投资下，新能源汽车行业上半年仅创造了2.84亿元的收入。分析人士认为，新能源汽车是一个资本密集型行业，至少需要数百亿资金作为支撑，短期内难以实现盈利。要实现主营业务和新业务之间的平衡，净负债率是一个关键指标。中报显示，恒大的净负债率略有下降，仍处于行业较高水平。常青树……

nde今年不断发行新债券以偿还旧债。融资形式多种多样，包括债券、信托项目、质押股权、资产证券化等。5月24日，深圳证券交易所披露的文件显示，恒大发行了110亿元的公司债券，6月在上海证券交易所发行了200亿元的公司债券；截至今年4月，共发行56亿美元债券，折合人民币约384.9亿元。平均利率约为8.6%。此外，恒大在多家信托机构设立了信托项目。包括但不限于中信信托、山东国际信托、中航信托、爱建信托、大冶信托等。标普认为，恒大频繁发债将阻碍其降低杠杆率的努力。因此，重组深圳房地产a集团和降低杠杆率显得尤为重要。根据原战略投资协议，如果恒大未能在2020年1月31日前成功重组上市，将不得不赎回近700亿元的股权。距离承诺的里程碑只剩下5个月了。当被问及重返A队的进展时，夏海军表示乐观，并表示， “目前进展顺利。同一天，作为战投集团的一员，深圳控股副总裁兼首席运营官朱国强表示，恒大已经对深圳房地产进行了重组，目前没有重大政策因素阻碍重组。恒大和深圳房地产一直与美国证券监督管理委员会。在不拿地和“现金为王”大力投资新能源汽车的同时，许家印也停止了对其他投资的投资。在3月的业绩会上，他透露，新能源汽车是恒大投资的最后一个主要行业，未来五年不会投资其他主要行业。与万科一样，恒大也在回归“基本盘”，加快销售和提现，以保持主营业务和新业务之间的现金流平衡。上半年，恒大的净负债率略有下降，手头现金余额为2880亿，弥补了一倍多的短期债务。夏海军表示，在行业调整周期内，现金应该是王道。恒大的土地储备已经达到了惊人的水平。中宝数据显示，截至2019年6月30日，集团共有864个土地储备项目，规划总建筑面积3.19亿平方米，平均楼面价仅1639元/平方米。还有未纳入土地储备的旧改项目，建筑面积7012万平方米。2019年上半年，恒大共购买79处土地储备，新购买土地储备建筑面积4449万平方米。夏海军透露，恒大上半年新增的项目中，有40%是通过并购获得的。恒大已经是中国开发商中最大的土地储备，这是一笔巨大的资产， “夏海军表示，提供的总可售价值约为5万亿元。这些巨大且可负担的土地储备将继续为恒大提供现金流、收入和利润。这也是恒大扩大新业务的基础。未来似乎也属于这些巨头。中国房地产市场的‘大蛋糕’已经确定，约为15万亿元e未来的市场空间不会由房地产增量市场的持续扩张带来，而是由中小企业的消失和大企业的扩张带来， 夏海军表示。2006年，中国十大房地产开发商约占4.7%的市场份额。截至2018年底，十大房地产业开发商占26%，其中前三大巨头占12.6%。夏海军认为，今年的集中度将继续上升，或将达到15%-16%ina将占销售额的约40%；

排名前三的房地产开发商约占20%，即3万亿元人民币。届时，中国的龙头企业要想跻身前三，其销售规模应该达到1万亿元左右。恒大拥有6000亿元的销售收入，雄心勃勃地要占领一个万亿美元的市场。未来仍然很遥远。面对当前复杂的融资和市场环境，恒大和融创都提出不拿地。我们将逐步减少对土地收购的投资。

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