数据建模发现：最终改变房价的，可能是无人驾驶

公众对自动驾驶汽车的“直接影响”有很多讨论：例如，无人驾驶汽车将如何减少交通事故中的死亡人数，如何使乘坐更舒适，或者如何导致更多卡车司机失业。然而，更大的问题在于它的“间接效应”：旅行的改善将使我们重新审视生活方式。让我们从房地产行业开始。老式汽车（亨利·福特风格）彻底改变了美国建筑的生态环境，将居民从城市转移到郊区。那么，自动驾驶汽车将对我们的城市和郊区产生什么影响呢？当然它很大。焦点：根据对房地产所有者经济动荡的保守估计，自动驾驶汽车将使美国13个主要城市的住宅财产价值增加约1万亿美元。

这一价值将从原来因“交通便利”（如公共交通附近的短途通勤）而溢价的房产转移到因各种“交通不便”（如远离市中心的长途通勤）而导致当前价格贬值的房产。一万亿美元听起来很神奇，但请记住，房地产市场是巨大的：Zillow估计，美国房屋的价值已经达到了夸大的29.6万亿美元。在这13个城市中，自动驾驶汽车带来的转型将占住宅物业价值的2%至13%。下图按百分比显示了哪些城市将受到最严重的影响。

让我们试着期待这1万亿美元，它将超过埃克森美孚、沃尔玛和摩根大通的总市值。在这种转变中，将会创造更多的财富（也许还会造成一些损失）。你为什么说自动驾驶汽车会让我们重新选择居住地？让我们来讨论一下自动驾驶汽车带来的三个简单后果：首先，自动驾驶汽车让通勤更愉快，所以人们愿意住在更远的地方：在40分钟的通勤时间里，你宁愿看电视、打个盹或回复电子邮件来完成工作，还是双手紧握方向盘看车流？我过去在Facebook工作，每天我都乘坐一辆带WiFi的“技术巴士”从旧金山前往门罗公园总部。这次旅行花了一到一个半小时。“每个人都讨厌通勤。谁愿意花一个半小时在路上？”不同的是，你可以乘坐班车，也可以选择自己开车。这也导致要么搬到离工作地点更近的郊区，要么仍然住在我最喜欢的旧金山。通勤质量的微小变化将改变数百万居民的居住选择。其次，自动驾驶汽车甚至可以缩短通勤时间：这是有争议的。有人认为，自动驾驶汽车会通过增加每条车道的车辆数量来减少驾驶时间，或者通过车辆之间的交流和互动来提高平均速度。其他人反驳说，这些收益被更便宜、更舒适的交通工具创造的“诱导需求”所抵消。这种情况将如何发展仍不确定，但实际旅行时间的减少将使房屋进一步扩散。

自动驾驶汽车将实现比手动驾驶更高效的交通流。来源：弗里德里希2016第三，自动驾驶汽车将挑战公共交通：即使是最方便的交通也将受到影响。由于优步已经占据了一定的市场份额，大多数大城市的公共交通已经出现了财务困难，未来无法与舒适、方便、高效的自动驾驶汽车相比。任何地方的“邻近公共交通”（轨道交通）都被认为是有利于房地产价值的因素，也就是说，由于未来自动驾驶汽车的普及，公共交通将在房价中被削弱甚至忽视。简而言之，自动驾驶汽车压缩了距离（通过行驶时间和交通舒适度）。它改变了我们最初的思维方式，改变了主导房地产价值的空间关系。数亿美国人将重新考虑他们住在哪里，需要去哪里，以及他们之间的距离。企业和雇主也会根据新技术的出现做出同样的反应。的……

当然，这些变化将对房地产的价值产生巨大影响。在下一节中，我们将探讨这些影响在哪里以及有多大。模型：自动驾驶汽车对房价的影响因素：距离市中心的距离。

红点代表60分钟的通勤时间，蓝点代表45分钟的通宵时间，下午5点离开旧金山市中心。关于这个话题已经有很多讨论，但它不是最新的（大多数研究是在1960-2000年进行的），也不是全面的（大部分研究是在一个城市进行的）。借助现代大数据源和分析技术，我们采用了更全面的版本。在这项技术中，我们将一个私人数据库与过去六个月超过19万美元的房地产销售额相结合，该数据库位于美国13个主要城市的80英里范围内。我们将其与公共人口普查数据和最先进的交通数据库相结合进行分析。如今，开车去市中心的时间和房产价值之间有什么关系？这可能有助于我们回答未来它将如何变化。让我们从一个相对清晰的例子开始：华盛顿特区。

华盛顿特区：距离市中心的车程越短，房价就越贵。在华盛顿，房产价值的巨大差异（61%）可以用房子离市中心有多近来解释。我们很快就会发现，并非所有城市都是这样，但在华盛顿也是如此。根据这张图表（其他变量无法控制），你会得出这样的结论：如果一个人在华盛顿市中心的实际通勤距离是40分钟，那么他在使用自动驾驶汽车后会神奇地经历35分钟的通勤时间。华盛顿的平均房价为37.6万美元，根据我们的模型，5分钟的差异实际上带来了1.9万美元的价值（e（5分钟*0.0098）*376=39.5万美元-395万美元-376万美元=1.9万美元）。这对房主来说是实实在在的钱，在整个华盛顿地区，巨大的经济变化正在积累。这对整个DC意味着什么？我们使用的实际模型比上面的单个变量考虑了更多的因素。在我们的完整模型中，我们估计880亿美元将转移到DC。以下是一些最有利可图的领域：

因素2：在多中心城市通勤。然而，你会问，我们不是每天都去市中心。你是对的。当大多数人通勤到市中心时，我们称这种城市为“单中心”城市。华盛顿是一个单中心城市。让我们再举一个例子：菲尼克斯，这是一个如此“多中心”的城市。人们开车上班，结果表明，城市中心的开车时间与房地产价值之间的关系与DC不同。开车去市中心的时间并不是一个可以解释菲尼克斯房产价值的可变因素。（R2=6%）

那么，在菲尼克斯这样的多中心城市，自动驾驶汽车会影响房地产的价值吗？答案是肯定的，人们上下班的方式仍然会受到影响，即使他们不去市中心。很难建立一个多中心城市的模型，但它的影响力是真实存在的。我们的模型通过考虑市中心以外的多个工作场所来解释菲尼克斯的多中心性。因此，我们的模型可以解释菲尼克斯70%的房价差异。我们估计，根据我们为凤凰城建立的多中心城市模型，由于自动驾驶汽车的普及，凤凰城将有80亿美元的房地产价值转移。下图显示了最有利可图的领域：

因素3：公共交通：它不再是一个价值驱动因素。从历史上看，靠近公共交通对房地产价格有着有利的影响。下表显示了几个交通项目的影响。APTP进行的另一项研究显示，0.5英里以内的公共交通造成的价值溢价为42%。

来源：美国全国房地产经纪人协会在未来向自动驾驶汽车转型的过程中，交通换乘站附近的房地产很可能成为输家。由于人们使用自动驾驶交通，特别是在轨道交通中，他们的“溢价”会降低（有些人认为……

他们在自动驾驶汽车中的表现会更好，因为他们更有能力适应新技术）。这种溢价可能会在非交通社区发生转变。总结：大的扁平化，我们会看到最基本的变化将是广义的价值转移，从所谓的“便利”（靠近市中心，通勤方便），正向定价，到“不便”（通勤差，远离市中心），负向定价。随着时间的推移，两者之间的差异将趋于平缓和平衡。这种“趋平”的趋势代表着价值的巨大变化。

但等等，这不是在遥远的未来吗？在一个问题上，人们不禁有不同的看法：这样的改变需要多长时间才能实现？在接下来的几十年里，我们可能不会看到L5自动驾驶汽车（完全智能化）的大规模普及。但我们不能因此放松警惕，原因有两个：首先，推动资产价格的是未来预期，而不是当前的现实：资产价值是基于对未来事件的预期。在事件真正发生之前，我们应该看到资产价值的变化。例如，当一个社区刚刚开始宣布一个交通项目尚未实现时，你的邻居就会改变。这意味着，在自动驾驶汽车真正上路之前，也就是现在，房地产的价值可能会在5-10年内发生变化。第二，半自动驾驶汽车已经诞生：我们能看到远远落后的完整L5自动驾驶汽车吗？今天，我们已经看到了这项技术的雏形。特斯拉的自动驾驶系统（也称为L2自动驾驶汽车、半自动驾驶汽车）使通勤更加舒适。这项技术很快将应用于普通汽车，一辆完整的自动驾驶汽车需要一段时间才能实现所有的变化。然而，单凭半自动驾驶就可以让长期驾驶变得愉快，它已经开始改变人们对距离的看法，从而改变人们对财产价值的看法。启示：动荡的未来对于房主来说，人们的储备，如果保留在他们的房屋净值中，可能不会像他们想象的那样安全。对于房地产投资者来说，这笔财富相当于埃克森美孚、沃尔玛和摩根大通的市值总和。对于城市规划者来说，城市扩张将得到补贴，迫使规划者考虑经济增长的局限性和我们的密度价值。城市化的倡导者应该保持警惕。你怎么认为？公众对自动驾驶汽车的“直接影响”有很多讨论：例如，无人驾驶汽车将如何减少交通事故中的死亡人数，如何使乘坐更舒适，或者如何导致更多卡车司机失业。然而，更大的问题在于它的“间接效应”：旅行的改善将使我们重新审视生活方式。让我们从房地产行业开始。老式汽车（亨利·福特风格）彻底改变了美国建筑的生态环境，将居民从城市转移到郊区。那么，自动驾驶汽车将对我们的城市和郊区产生什么影响呢？当然它很大。焦点：根据对房地产所有者经济动荡的保守估计，自动驾驶汽车将使美国13个主要城市的住宅财产价值增加约1万亿美元。

这一价值将从原来因“交通便利”（如公共交通附近的短途通勤）而溢价的房产转移到因各种“交通不便”（如远离市中心的长途通勤）而导致当前价格贬值的房产。一万亿美元听起来很神奇，但请记住，房地产市场是巨大的：Zillow估计，美国房屋的价值已经达到了夸大的29.6万亿美元。在这13个城市中，自动驾驶汽车带来的转型将占住宅物业价值的2%至13%。下图按百分比显示了哪些城市将受到最严重的影响。

让我们试着期待这1万亿美元，它将超过埃克森美孚、沃尔玛和摩根大通的总市值。在这种转变中，将会创造更多的财富（也许还会造成一些损失）。你为什么说自动驾驶汽车会让我们重新选择居住地？让我们来讨论一下自动驾驶汽车带来的三个简单后果：首先，自动驾驶汽车……

让通勤更愉快，让人们愿意住在更远的地方：在40分钟的通勤时间里，你宁愿看电视、打个盹或回复电子邮件来完成工作，还是双手紧握方向盘看车流？我过去在Facebook工作，每天我都会乘坐一辆配备WiFi的“技术巴士”从旧金山前往Menlo Park的总部。这次旅行花了一到一个半小时。“每个人都讨厌通勤。谁愿意花一个半小时在路上？”不同的是，你可以乘坐班车，也可以选择自己开车。这也导致要么搬到离工作地点更近的郊区，要么仍然住在我最喜欢的旧金山。通勤质量的微小变化将改变数百万居民的居住选择。其次，自动驾驶汽车甚至可以缩短通勤时间：这是有争议的。有人认为，自动驾驶汽车会通过增加每条车道的车辆数量来减少驾驶时间，或者通过车辆之间的交流和互动来提高平均速度。其他人反驳说，这些收益被更便宜、更舒适的交通工具创造的“诱导需求”所抵消。这种情况将如何发展仍不确定，但实际旅行时间的减少将使房屋进一步扩散。

自动驾驶汽车将实现比手动驾驶更高效的交通流。来源：弗里德里希2016第三，自动驾驶汽车将挑战公共交通：即使是最方便的交通也将受到影响。由于优步已经占据了一定的市场份额，大多数大城市的公共交通已经出现了财务困难，未来无法与舒适、方便、高效的自动驾驶汽车相比。任何地方的“邻近公共交通”（轨道交通）都被认为是有利于房地产价值的因素，也就是说，由于未来自动驾驶汽车的普及，公共交通将在房价中被削弱甚至忽视。简而言之，自动驾驶汽车压缩了距离（通过行驶时间和交通舒适度）。它改变了我们最初的思维方式，改变了主导房地产价值的空间关系。数亿美国人将重新考虑他们住在哪里，需要去哪里，以及他们之间的距离。企业和雇主也会根据新技术的出现做出同样的反应。当然，这些变化将对房地产的价值产生巨大影响。在下一节中，我们将探讨这些影响在哪里以及有多大。模型：自动驾驶汽车对房价的影响因素：距离市中心的距离。

红点代表60分钟的通勤时间，蓝点代表45分钟的通宵时间，下午5点离开旧金山市中心。关于这个话题已经有很多讨论，但它不是最新的（大多数研究是在1960-2000年进行的），也不是全面的（大部分研究是在一个城市进行的）。借助现代大数据源和分析技术，我们采用了更全面的版本。在这项技术中，我们将一个私人数据库与过去六个月超过19万美元的房地产销售额相结合，该数据库位于美国13个主要城市的80英里范围内。我们将其与公共人口普查数据和最先进的交通数据库相结合进行分析。如今，开车去市中心的时间和房产价值之间有什么关系？这可能有助于我们回答未来它将如何变化。让我们从一个相对清晰的例子开始：华盛顿特区。

华盛顿特区：距离市中心的车程越短，房价就越贵。在华盛顿，房产价值的巨大差异（61%）可以用房子离市中心有多近来解释。我们很快就会发现，并非所有城市都是这样，但在华盛顿也是如此。根据这张图表（其他变量无法控制），你会得出这样的结论：如果一个人在华盛顿市中心的实际通勤距离是40分钟，那么他在使用自动驾驶汽车后会神奇地经历35分钟的通勤时间。华盛顿的平均房价为37.6万美元，根据我们的模型，5分钟的差异实际上带来了1.9万美元的价值（e（5分钟*0.0098）*376=39.5万美元-395万美元-376万美元=1.9万美元）。这对房主来说是真正的钱，在整个华盛顿地区，巨大的经济变化……

正在积累。这对整个DC意味着什么？我们使用的实际模型比上面的单个变量考虑了更多的因素。在我们的完整模型中，我们估计880亿美元将转移到DC。以下是一些最有利可图的领域：

因素2：在多中心城市通勤。然而，你会问，我们不是每天都去市中心。你是对的。当大多数人通勤到市中心时，我们称这种城市为“单中心”城市。华盛顿是一个单中心城市。让我们再举一个例子：菲尼克斯，这是一个如此“多中心”的城市。人们开车上班，结果表明，城市中心的开车时间与房地产价值之间的关系与DC不同。开车去市中心的时间并不是一个可以解释菲尼克斯房产价值的可变因素。（R2=6%）

那么，在菲尼克斯这样的多中心城市，自动驾驶汽车会影响房地产的价值吗？答案是肯定的，人们上下班的方式仍然会受到影响，即使他们不去市中心。很难建立一个多中心城市的模型，但它的影响力是真实存在的。我们的模型通过考虑市中心以外的多个工作场所来解释菲尼克斯的多中心性。因此，我们的模型可以解释菲尼克斯70%的房价差异。我们估计，根据我们为凤凰城建立的多中心城市模型，由于自动驾驶汽车的普及，凤凰城将有80亿美元的房地产价值转移。下图显示了最有利可图的领域：

因素3：公共交通：它不再是一个价值驱动因素。从历史上看，靠近公共交通对房地产价格有着有利的影响。下表显示了几个交通项目的影响。APTP进行的另一项研究显示，0.5英里以内的公共交通造成的价值溢价为42%。

来源：美国全国房地产经纪人协会在未来向自动驾驶汽车转型的过程中，交通换乘站附近的房地产很可能成为输家。由于人们使用自动驾驶交通，特别是在轨道交通中，他们的“溢价”将降低（一些人认为他们在自动驾驶汽车中会表现更好，因为他们更有能力适应新技术）。这种溢价可能会在非交通社区发生转变。总结：大的扁平化，我们会看到最基本的变化将是广义的价值转移，从所谓的“便利”（靠近市中心，通勤方便），正向定价，到“不便”（通勤差，远离市中心），负向定价。随着时间的推移，两者之间的差异将趋于平缓和平衡。这种“趋平”的趋势代表着价值的巨大变化。

但等等，这不是在遥远的未来吗？在一个问题上，人们不禁有不同的看法：这样的改变需要多长时间才能实现？在接下来的几十年里，我们可能不会看到L5自动驾驶汽车（完全智能化）的大规模普及。但我们不能因此放松警惕，原因有两个：首先，推动资产价格的是未来预期，而不是当前的现实：资产价值是基于对未来事件的预期。在事件真正发生之前，我们应该看到资产价值的变化。例如，当一个社区刚刚开始宣布一个交通项目尚未实现时，你的邻居就会改变。这意味着，在自动驾驶汽车真正上路之前，也就是现在，房地产的价值可能会在5-10年内发生变化。第二，半自动驾驶汽车已经诞生：我们能看到远远落后的完整L5自动驾驶汽车吗？今天，我们已经看到了这项技术的雏形。特斯拉的自动驾驶系统（也称为L2自动驾驶汽车、半自动驾驶汽车）使通勤更加舒适。这项技术很快将应用于普通汽车，一辆完整的自动驾驶汽车需要一段时间才能实现所有的变化。然而，单凭半自动驾驶就可以让长期驾驶变得愉快，它已经开始改变人们对距离的看法，从而改变人们对财产价值的看法。启示录：动荡的未来对于房主来说……

s、 人们的储备，如果保留在他们的房屋净值中，可能并不像他们想象的那样安全。对于房地产投资者来说，这笔财富相当于埃克森美孚、沃尔玛和摩根大通的市值总和。对于城市规划者来说，城市扩张将得到补贴，迫使规划者考虑经济增长的局限性和我们的密度价值。城市化的倡导者应该保持警惕。你怎么认为？

标签：摩根大众福特发现特斯拉

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