评司论企｜行业调整期下，禹洲如何突围千亿规模

介绍

对禹洲来说，优化布局，平衡好规模、利润、风控“三驾马车”尤为关键。

作者/朱一鸣龚显扬

禹州多年来经营稳健，盈利能力强，被业内称为“中小海洋”。在禹洲成立25周年和上市10周年之际，禹洲能否在2019年实现670亿元的业绩目标，并在2020年实现规模突破1000亿元。禹州不仅面临着市场的考验，也对自身的战略布局提出了更高的要求。我们认为，面对近年来中国房地产市场持续的政策调控和行业调整。对禹洲来说，优化布局，平衡好规模、利润、风控“三驾马车”尤为关键。

规模增长低于预期

利润水平已回落至行业平均水平

1、2018年600亿元目标未实现，规模增速仍处于较高水平

2018年，禹洲实现销售金额560.3亿元，销售面积370.27万平方米，但未能实现600亿元的年度业绩目标。但近年来，禹州在行业中保持了较高的规模增长水平，2018年同比增长率为38.9%。同时，得益于2016年和2017年超过65%的高同比增长率，禹洲地产在过去五年中也实现了38.6%的复合增长率。

我们认为，禹洲2018年未能实现全年目标，主要是由于市场政策调控和自身销售节奏的影响，导致下半年销售额低于预期。禹洲集团董事长林龙安曾表示，在2018年920亿元的计划货物量中，上半年和下半年分别占35%和65%。但在2018年7月，中央局会议发出了“坚决遏制房价上涨”的明确调控信号。基于600亿元的年度目标和下半年65%的货量安排，禹州下半年345亿元的实际销售业绩明显低于预期的390亿元。

2.毛利率降至30.7%的历史低点，仅处于行业平均水平

禹州一直经营稳健，盈利能力强，被业内称为“中小海洋”。但根据财务报告，与往年相比，禹州2018年的利润水平大幅下降。2018年，禹洲地产实现营收243.06亿元，同比增长12%，物业销售收入占比97.2%。全年毛利润74.67亿元，较上年同期下降2.8%。毛利率水平大幅下降，从2017年的35.4%下降4.68个百分点至30.72%，这是其自2009年上市以来的最低值，仅处于行业平均水平。在当前的市场政策背景下，禹洲在投资布局过程中，确保项目利润保持在较高水平，同时实现规模增长尤为重要。

3、2019年初，海外融资超过100亿元，融资成本进一步上升

当前，国内融资趋紧，行业内海外发债的整体成本也在不断上升。截至2018年底，禹洲地产加权平均融资成本为7.23%，较2017年上升1.21个百分点。在国内融资持续收紧的预期下，禹洲在2019年初融资加速，以更高的成本发行美元债券进行再融资，进一步增加了融资成本。根据公告，2019年1月至2月，禹洲发行了三份优先票据，每份价值5亿美元，相当于100多亿元人民币，票面利率超过8.5%。我们认为，寻求高息海外融资的公司可以在一定程度上缓解短期财务压力，但这也将不可避免地对未来的营业利润率产生负面影响。

沿海一二线城市集中布局

2019年继续增加在一二线城市的职位

1.六大区域的国家布局，包括……

一二线商品占总价值近80%

近年来，禹洲集团在“区域深化、全国领先”的战略下，加快了全国布局，目前已初具规模。2018年，重庆向西南地区扩张，2019年以高溢价拿地进入成都市场，形成了长三角、环渤海、海西、大湾区、华中、西南六大区域布局。根据公告，按可销售价值计算，截至2018年底，禹州一二线城市占商品总价值的近80%，三线城市占20%。按可售面积划分，长三角、环渤海和海西分别占禹州总土地储量的39.9%、23.9%和21.6%。

2、2019年积极进行土地投资，增持北京、上海、杭州、合肥等一二线城市

2019年，禹州的土地投资相对活跃。公告显示，截至5月底，禹州新增土地总投资205.4亿元，权益金额137.2亿元，建筑面积197.8万平方米。自2019年以来，禹州新增土地投资超过400亿元，大大超过了2018年全年的土地投资强度。

从投资结构来看，禹洲在2019年继续增持一二线城市，积极吸纳北京、上海、杭州、合肥等城市的储备。自2019年以来，新增土地投资的平均成本已达10381元/平方米，与2017年和2018年的拿地成本相比几乎翻了一番。同时，今年以来禹州土地投资中的部分地块溢价率相对较高。3月，禹州以27.3亿元竞得安徽合肥包河区S1901地块，溢价率121%；

5月，禹洲进入成都，以134%的溢价率拿下了锦江区三圣乡的一处宅基地。从禹州2018年的业绩和2020年实现千亿目标的决心来看，2019年至今积极的投资态度不仅是国家布局的战略需要，也是规模增长目标的结果。

政策规范化

禹州的促销步伐、销售分散化和项目利润压力

2018年，中国房地产政策调控注重坚持“房住不炒”，各地因城市因素实施“坚决遏制房价上涨”政策，导致行业调整加剧。特别是在一线和热点二线城市，四限政策持续高压，重点是抑制投机投资需求，稳定房价上涨预期。在监管的重压下，位于沿海一二线城市中心的禹州，在促销步伐、销售分散化、项目预期利润率的实现等方面，可能面临一定的压力。

1.一二线城市限价调控，影响项目盈利水平

一线和热点二线城市的限价调控将直接影响项目预期利润的实现。一方面，一二线城市的土地成本相对较高。如果在市场向下调整期间调整销售节奏，延迟销售不仅会影响业绩的实现，还会给企业带来额外的财务成本和财务压力。另一方面，在巨额资金成本和持续限价调控的预期下，企业不得不选择低价出售，这将不可避免地影响项目预期利润率的实现。

以上海市场的禹州府项目为例，作为当时的闵行马桥地王，上海禹州府的楼面价接近2.9万元/平方米。公告称，在项目注册限价政策下，该项目自2017年年中开盘以来，销售均价一直维持在4.5万元/平方米左右，低于收购时的预期估值。值得注意的是，在限价下，禹洲将项目从原来的精装改为毛坯交付，这不仅缩短了项目的本地化周期，降低了财务成本，也在一定程度上争取了利润空间。

2.城市布局集中，市场调控力度加大，销售压力预期

与同等规模的房地产企业相比，由于禹州在长三角一二线城市的集中布局战略，其可销售价值分布相对集中。2018年，合肥、上海、杭州、南京和苏州均为禹州的单城业绩贡献了53多亿元，总销售额为295.7亿元，占全年业绩的50%以上。截至2018年底，禹州在合肥、上海、南京、苏州有9个以上项目，项目布局相对集中。

我们认为，一些城市，尤其是强二线城市，监管力度加大的预期仍在持续，货运量布局的集中可能会增加企业减少货运量的压力。自2019年4月以来，苏州、合肥等多个热点二线城市相继升级调控。接到住建部房价预警通知后，苏州多部门紧急召开座谈会，明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，不排除进一步收紧调控的可能。

3、厦门市场下行调整，部分库存项目去化存疑

在“因城施策”的分类调控基调下，2017年以来，部分城市市场出现大幅下调。近年来，厦门市场明显降温，商品住宅财产交易量大幅下降。由于前期市场需求严重透支，截至2018年底，厦门的城镇化周期已超过18个月，面临长期库存压力和强劲标记……

观望情绪。

尽管厦门是禹州集团的诞生地，但近年来，随着禹州国有化进程的推进，布局重点发生了转移。2018年，禹洲在厦门市场的销售规模仅为20亿元，占比3.6%，与2017年相比大幅下降。公告显示，截至2018年底，位于禹州厦门市场的27个土地储备中，除大部分商业性自有项目外，仍有少数2016年和2017年获得的尾端项目和高溢价地王项目仍在开发或建设中。

例如，集美J2016P01地块和同安2017TP03地块的征地成本均高达3.1万元/平方米以上，成交总价分别达到28亿元和13.5亿元。我们认为，这两个地块已经产生了高昂的财务成本，并且存在一定的付款压力。同时，项目受到自身征地成本和市场知名度等因素的影响。未来开放进入市场后能否顺利划界，将进一步考验项目定位和营销能力。

本文首发于微信公众号：克拉里房地产研究。文章内容属于作者个人观点，不代表和讯网络的立场。投资者应据此操作，并承担风险。

标签：北京

汽车资讯热门资讯