万科违约，资本撤离，阵亡名单增加，又一个风口行业凉凉

作者|汉阳树

数据支持|勾股大数据

另一位家长的公寓租金爆炸式增长，杭州的“安心居”租赁公司遭遇了财务危机。其子公司宇智健透露，由于金融危机，该公司已连续几个月没有向房东支付租金。

这是自7月以来的第二次，上周，杭州乐家公寓也出现了断货。自2017年以来，已有22家公寓机构发生事故。

但这份爆炸性地雷清单可能远未结束。

就连行业领袖万科也在今年7月开始自愿违约

一

说起万科去年9月亮眼的“生存”，很多人称万科是剧作家，但根据万科2018年的财报，万科其实是“服气”的。很难找到另一个像房地产这样处于次要地位的行业。

然而，无论如何，房地产行业已经进入白银时代，很难再找到一个“1”，我们仍然需要找到它。

万科找到了几个，其中一个是一套长期公寓。

对于万科这样一家千亿规模的公司来说，细雨的生意简直让人摸不着头脑。然而，租赁市场似乎是正确的。这是一个万亿级的市场。

2017年，这个市场迎来了自己的趋势。2016年底，中央政府提出了不炒房的理论。2017年，从中央到地方的优惠政策密集出台。

万科原本打算在2016年整合后推出一个统一的外部运营品牌——博宇。2017年，在明确的政策指示下，万科推出了“万村计划”。

长租公寓发展的核心问题是解决住房资源问题。谁拥有大量的住房资源，谁就可以开收割机割韭菜。

“万村计划”就是为此而生，用“万村”一词来展示自己的雄心壮志。

因此，从2017年开始，万科的销售人员走遍了深圳数百个城中村的大街小巷。

然而，这一次他们不是卖家，而是买家，哦，不，他们是在购买房子的使用权。万科从城中村的房东那里租了近2000套“农房”，租期为10-12年。

奇怪的是，一年过去了，万科2018年的财报中却没有任何雄心勃勃的“万村计划”的影子。

今年7月开始流传的消息是，万科正在与签约的城中村房东就违约赔偿进行谈判，但万科停止了这样做。

与这起事件同时发生的，是万科泊寓总经理薛峰的辞职。泊宇”是薛峰在厦门时扮演的，因此今年5月底，万科将薛峰调任泊宇总经理，业内认为这将为泊宇迎来新的发展机遇。

然而，在短短一个多月的时间里，新的发展机遇并没有出现，薛峰辞职了。

企业往往对人事变动保持沉默，原因很简单。纵观邻国日本，在过去的几十年里，首相们像演员一样不断变化，而换人意味着商业运营并不顺利。

二

万科没有透露更多数据，但我们可以看看另一家上市公司朗诗。

由于无法承受长租公寓业务亏损的影响，朗诗直接选择离开，并于今年5月14日剥离了旗下的“朗诗公寓”。

根据朗诗发布的数据，2017年，朗诗获得15000处财产，主要是一、二级房产，亏损4400万元。2018年，该公司的财产规模扩大至40000多处，亏损额增加了一倍，达1.94亿元。

这都是一门生意，在任何人还没有开始收割之前，万科如何才能凭借龙狮的表现避免低俗。2017年，万科共获得10万套财产，开业超过3万套。2018年，该公司开设了6万多家财产，亏损规模可能仍高于朗诗。

今年6月，有消息称，另一家上市公司中远集团计划在年内分拆旗下长租公寓品牌“邦舍”。

尽管万科已经……

它没有放弃，而是暂停了“万村计划”，很明显，对长租公寓的投资也将放缓。在2019年3月的业绩发布会上，万科首席执行官朱九胜承认，现在长租公寓似乎很难赚钱。

同样，碧桂园也表示，他们对球队的评估指标是：不输不赢。

长租公寓最大的市场无疑是一二线市场，这两个市场是唯一租赁需求旺盛的市场。

然而，这些地方的房价是存在的。根据克而瑞的监测数据，中国20个重点城市的公寓租金回报率仅为1%至3%，一线城市均未超过2%。

当房价不再上涨，没有资本收益时，韭菜就会被计入，租赁无法支付融资成本。

房地产公司都是大亨，其主要业务几十年来一直在盈利。尽管长租公寓不赚钱，但它们仍然有发挥作用的手段。自2018年下半年以来，房屋一直未售出，融资环境趋紧。输血主业一直举步维艰，长期赚钱的长租公寓业务也不得不收缩。

然而，那些在政策风向的召唤下，没有基本市场，依靠资本进入的人，现在可能会面临更困难的时期。据不完全统计，2018年以来，已有16个大大小小的长租公寓品牌战死沙场。

大多数破产的原因是资金链上的问题，其中许多背后都有“租金贷款”的影子。

三

长租公寓的商业模式实际上与传统的房地产中介没有什么不同，两者都赚取中介费。唯一的区别是，为了提高品牌知名度，长期租赁公寓需要在获得财产后进行翻新，这自然会增加运营成本。

支付这笔费用并赚钱的唯一方法是增加租金。然而，在租赁市场上，没有品牌效应，人们不会认为你的品牌好，也不会愿意给你提供高租金。

要提高租金，开收割机，只有一个办法：吸引足够的住房资源，形成垄断。

因此，扩大规模不仅是长租公寓发展的需要，也是其实现盈利的必然途径。

为了扩大规模，你需要疯狂地获取住房资源。光花在资本上的钱是不够的，更不用说吸引后续资本了。你需要有漂亮的增长数据。

因此，他们发明了一种名为“租金贷款”的新游戏，这是一件坏事。

最初，租户支付了一个月的租金来住一个月，没有人欠任何人。来到长租公寓，表面上看起来可能是一样的，但本质上完全不同。

租金贷款模式是，当租户从长期公寓租房时，他们向金融公司申请租赁贷款。金融公司一次性支付长期公寓的租金，然后租户每月偿还金融公司的贷款。

没有人欠任何人的租赁模式已经成为租户的债务。在收到一年的长期公寓租金后，房东最多可获得三个月的租金，剩余的钱形成了一个资金池，用于购买更多的房子。

因此，可以看出，对于每租出去的房子，长期公寓手头都有额外的现金流，这使它们能够继续推出更多的房子。

住房租赁原本是一项安全的业务，违约率较低，这也是金融公司对这种模式感到满意的原因。但当涉及到公寓时，它就变成了一个杠杆率很高的游戏。

我们在上面也提到，长租公寓目前正处于烧钱的模式。烧钱和玩这么高的杠杆，资金链出现了一个小问题，爆炸就会到来。这将是长租公寓、金融公司、房东和租户无法明确的责任和义务关系。

今年3月，上海爱公寓的金融链出现断裂危机，停止向房东支付租金。当然，房东拒绝这样做，并驱逐了一些租户。

但事情还没有发生，因为他们欠了一笔债，在还清债务后，偶尔会被金融公司骚扰催收，这也影响了他们的个人信用回购……

ing，这已经够不幸的了。

四

结论

自去年下半年以来，长租公寓一直呈爆炸式增长。

2017年，长租公寓是一种政策趋势，谁也没想到，2018年，政策已经吹了一股冷风。

从2018年8月开始，政府开始规范租赁贷款业务。此外，我们还控制了住房租赁专项债券的发行。2019年上半年，只有5笔住房租赁ABS交易获得批准，这远小于2017年和2018年50亿至100亿元的规模。

投资周期长，利润不确定，政策方向也不确定。给长租公寓唱一首很酷的歌。

近年来，资本似乎很容易被洗脑。当它看到政策趋势时，它就开始被洪水淹没。此外，烧钱只是一种模式，用钱堆积规模会导致收割机。共享就是这样，长租公寓就是这样。

我不知道当他们的头脑充满水时，资本在他们的头脑中有什么幻想。

毕竟，如果一个行业只有用金钱建立的规模优势，它怎么会缺乏想象力？

本文首次发布在微信公众号：香港股市。文章内容属于作者个人观点，不代表和讯网络的立场。投资者应据此操作，并承担风险。

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