华夏、路劲、融信 地产灰犀牛的三个样本

有时，压垮房地产公司的唯一谣言可能仍在空中漂浮，而住宅用地的“双重集中”就有了这张“脸”。

近日，一份网上文件显示，房地产市场将实施住宅用地分类调控计划：22个重点城市的土地“集中公布”和“集中出让”每年不超过3次；青岛、天津、济南、郑州等地相继发布执行方案，进一步证实谣言的真实性。

消息一出，立即带动世茂集团、华润置地、融创中国等一批实力强劲的房地产龙头股涨停，以公众“喜闻乐见”的方式，为行业刮起了“春风”的氛围。然而，这“十里桃花”真的在每个人心中绽放吗？

经过深思熟虑，“集中公告”和“集中出让”正在以前所未有的思路调整传统的土地出让流程。但前者并没有改变供求关系，而后者并没有改变竞争的本质。设计师寻求提高行业运营的效率和安全性，划定相对安全的空间，并以市场化的方式与企业竞争。然而，在另一个战场上，没有一家房地产公司放下武器。

因此，问题出现了：由于“两个集中”不具有市场包容性，一些人享受着变革的红利，而另一些人可能会落后。每个人都听同一个麦克风，在同一个舞台上争夺资源。该平台已经公开展示了所有资源，能否抢到这些资源取决于房地产开发商自己的能力。

在一系列涨停之后，“两集中”的传言将成为压垮哪些房地产公司的稻草？

华夏幸福：大地巨龙的终结

不要低估对信息和资源的集中控制。一些地区的传统格局可能会被打破，这样的结果肯定是华夏幸福（600340，股吧）最不希望看到的。

据华夏幸福董事长王文学介绍，华夏幸福的商业模式主要集中在发展工业新城：公司与地方政府签订开发协议，启动土地整理和配套设施建设；通过提供投资促进和管理、区内日常管理以及区内住宅项目开发等服务，可以获得收入。

这种“城市建设”的理念在北京周边地区相当流行，让华夏幸福能够以低价获得热门地块。

明远房地产研究院对固安工业园进行了研究，认为在当地政府的重点“关照”下，华夏幸福的土地使用成本比北京和上海郊区县低33.3%。2014年上半年，毛利率接近50%；王文学还表示，在2016年之前，华夏幸福环京地区的投资、销售和收益的总体比例超过了90%。

盈利模式驱动了拿地成本远低于竞争对手，规模投资进一步拉大了与竞争对手的差距，使周边的北京地区逐渐成为“小众”游戏。

克而瑞数据显示，2019年1-11月，环京新都市圈项目销售清单与主要工业新城概念一致。华夏幸福以336.3亿元的销售额排名第一，隆基泰和以215.42亿元排名第二，其他房企均不到100亿元。

产业格局基本确立，客观上实现了企业个体命运与区域发展的“强绑定”。当某个地区的发展与少数企业紧密相连时，对企业和当地都不好。

地方政府的特殊照顾，让华夏幸福失去了全国布局的动力，导致土地储备分配过于单一，命运随着2017年环京限购政策的实施而急剧下降；

华夏幸福，由于110.54亿元的逾期付款，也在拖累当地政府。在这种恶性循环中，双方都成了失败者。

一个真正健康的区域房地产生态应该是一个复合生态，给更多的开发商足够的Lebensraum，以避免出现像华夏幸福这样的“灰犀牛”。

“两集中”计划的出台，虽然不能从根本上消除“灰犀牛”的出现，但可以引导更多企业参与地方建设，避免“企业绑架地方经济”的情况进一步恶化。

当中国人的幸福感成为地方政府必须消除的隐患时，其悲惨命运很难改变。

陆进：手头缺货，饥荒时期惊慌失措

市场越不确定，就越考验谁的决心。丁力是什么？库存、库存或库存。当重要的事情说了三次，就无法摆脱力量的痛苦。

随着全国多个地区土地供应增速企稳甚至下降，房地产市场正迅速进入存量时代。中国恒大、万科A和碧桂园的库存通常维持在万亿元的水平。

在没有优质资源的情况下，这些龙头企业仍然可以后退一步，制定长期计划，但不能退缩。

查看其财务报告数据，发现陆金的土壤储存资源非常稀缺。到2018年6月底，他们设法增加到848万平方米，然后到2020年6月末减少到701万平方米。

需要注意的是，为了规模增长，2007年被称为“豹哥”的陆金元执行董事单伟宝还以18亿元收回了顺驰600多万平方米的土地储备，以及66多亿元的整体债务；面对现在的生死，陆进已经没有底牌了。

当然，路劲仍然可以买到。毕竟，建立“集中公告”和“集中转让”的运营模式，客观上将不同规模的房企聚合到同一家门店——酒店如何拒绝客户。

但毕竟，土地是一种稀缺资源，游戏规则仍然决定着更高的价格。一旦目标土地成为龙头企业必须拥有的猎物，或者多家房地产公司成批聚集抢占土地，无法以预期价格购买土地，卢津是否有勇气承担杠杆，高价购买土地，在不确定的2021继续前进？

在2007年之后的十多年里，路劲再也没有大动作，甚至在全国房地产市场快速发展的时期，也没有使用“高杠杆+高周转”的大武器。直到现在，陆金已经“秽发达”了将近15年。如今，面对如此多的风险，没有勇气逆势而上。

至于现金，我不敢想太多：在2020年年中，路劲的全额计算只有152.42亿元。如果支付127.27亿元的短期债务和17.31亿元的应付账款和票据，可以用来补充准备金的筹码几乎为零。

在土壤储存方面，一个人的家庭背景从未比其他人更厚；就勇气而言，保守主义已经深入到骨子里。这样的道路强度很难经得起“两个集中”政策的考验。

融信中国：告别“冒险王”

陆进缺乏勇气并不意味着他的竞争对手也缺乏勇气。在房地产行业，有很多人相信“战斗是唯一的胜利之道”，融信就是其中之一。

这是一个线性逻辑：如果你愿意花钱，我甚至比你更愿意花钱；

你铁石心肠增加了土壤储量，但我比你的心还要硬。尽管这是一种有风险的行为，但仍有必要遵循市场规则：只要市场需求保持不变，即使地价很高，将土地储备转化为库存也不会担心出售。

在房地产市场快速发展的几年里，有很多公司都有这样的价值观，而且大多数公司都实现了快速增长。

而且，融信进入主流房企阵营，并不是“欧几里得家族三兄弟”的创业故事，也不是2018年合同销售额首次突破千亿元。反而在2016年7月，经过400轮竞价，以110.1亿元的价格、139%的溢价、100315元/平方米的楼面价拿下了上海静安中兴小区的两个街区。

公开数据显示，在2020年多家房地产公司的合同均价刚刚突破1万元时，融信自2018年以来从未让数据降至2万元/平方米以下。融信始终坚持“高举高打”的战略，并取得了良好的成效。

然而，以高价获得土地的前提仍然是低资本成本。观察融信的数据，其资金成本不可避免地不低。

根据第三方统计数据，2020年国内房地产开发企业发行的国内信用债券平均票面利率为4.91%，低于融信在2020年3月和4月发行的两种信用债券5.9%的利率。

至于美元债券，融信的融资成本也很高。年中期间，时代中国发行了2亿美元的公司债券，成本为6.0%，而碧桂园发行了5.44亿美元，成本为5.4%，两者都低于融信发行的7.35%的美元债券。

融信已经通过杠杆作用超出市场平均成本价的土地资源并使其超载，影响了净利润的增长。融信在最新的2020年利润预测中明确表示，归母净利润将下降20%-30%，这一情况不容乐观。

事实上，监管部门在2020年推出的“三条红线”政策旨在限制房地产公司继续“玩火”，通过控制流动性尽快疏散房地产公司内部风险，并尽可能避免公司“以命换钱”。但融信一直坚持“走钢丝”的模式，控制风险并不容易。

公开数据显示，融信在剔除预付款后仅以73.8%触及资产负债率“红线”，这似乎是一个可控的局面；

然而，高昂的运营成本和不断下降的利润导致融信在消除红线方面缺乏灵活性——上红线容易，下红线太难。

“三条红线”问题尚未解决，增加了“两个集中”的麻烦，融信中国的日子也不好过。

后记

纵观整个房地产行业，是否只有华夏幸福、路劲、融信三家公司会面临危机？事实上，在全国范围内，以“地方土匪”的形式绑架区域经济的企业不在少数。当地资源枯竭的储备已经耗尽，并在风险头上“舔舐鲜血”。有些企业甚至有1000亿元的规模。为了确保整个行业的安全着陆，必须逐一放置和清理。

从这个角度来看，“两个集中”政策的出台旨在创造优胜劣汰的竞争环境，快速淘汰竞争较弱的企业，让它们走向舞台边缘，逐渐成为优质企业持续成长的养料。我相信在不久的将来，多家房地产公司将面临各种问题，但这也是市场健康发展的重要体现。

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