房企大手笔拿地深耕区域布局 土储"优等生"如何巧追"千亿目标"

投资者网络：谢英杰

在今年上半年花费121亿元购置土地后，宝龙房地产控股有限公司有限公司仍无意放慢步伐。7月6日和13日，该公司先后查封了温州和福州的两块土地。

在房地产开发方面，公司也在加速发展，存在一些隐患。自2020年12月以来，宝龙地产已发生多起违法建设和安全事故事件，并多次受到行政处罚。

宝龙地产为何如此紧急？据该公司称，根本原因是它设定了“千亿”目标。值得注意的是，该公司拥有丰富的土地储备，2020年在行业排名第25位，但似乎很难赶上“千亿”目标。

为此，投资者网最近就相关问题联系了该公司，并收到了一些回复。

加速征地并受到处罚

公开信息显示，宝龙地产最初是一家商业地产运营商，2009年在香港主板上市后，制定了深入培育长三角的战略规划。

根据克而瑞的数据，2020年公司总销售收入811.1亿元，权益销售608.3亿元，排名第55位左右。

相反，总土地储备为3650万平方米，其中长三角地区约占70%，在行业中排名第25位。在土地储备方面具有同样优势的房地产公司，综合销售收入超过1300亿元。

值得一提的是，近年来，宝龙地产多次宣布向“千亿”发起进攻。2018年，总裁徐华芳制定了“到2020年达到1000亿”的目标。今年年初，该公司也被称为“2021 1050亿元的目标”。

为补充土地储备，2020年，宝龙地产经营性现金流净额大幅转负至-1201.3亿元，融资产生的现金净额为223.6亿元。

据中国指数研究院统计，宝龙地产今年前6个月的拿地费用为121亿元，同比增长147%，位居行业第38位；征地面积238万平方米，征地成本约5084元/平方米。

数据显示，今年上半年，宝龙地产的合同总销售额约为530.4亿元，实现了约50.5%的年度目标。

然而，宝龙地产并没有表现出任何放慢步伐的意愿。2021 5月，该公司在武汉桥口被授予总管称号，计划投资30亿元建设商业综合体。

7月6日，宝龙地产旗下一家公司以25.06亿元收购温州一处商住物业，溢价率为25.3%；7月13日，该公司斥资1.85亿元收购了福州永泰商住用地。

该公司不仅专注于收购土地，还加快了开发步伐。然而，通过一些安全事故不难发现，公司的管理仍有改进的空间。

2020年12月，淮安宝龙被罚款3万元，主要原因是其开发建设的宝龙4#地块裸露裸露土壤；同月，该公司漳州悦汇广场的建设违反了《防空法》并受到处罚；江苏省泰州市海陵区宝龙世家BC项目发生生产安全事故，一名工人触电身亡；2021 5月，常州市钟楼区宝龙广场三期发生高空坠落生产安全事故，造成1人死亡；

此外，福州宝龙天堂游乐有限公司有限公司在过去两年内受到了多项行政处罚。

项目安全生产一直是宝龙工程建设的重中之重，事故的发生是偶发现象。目前，宝龙地产有100多个在建项目，安全事故发生率极低。不存在频繁的安全问题，”宝龙地产向投资者网络解释道。

该公司一直非常重视施工安全和标准。通过定期的项目安全自查和小组检查，以及每季度的第三方安全生产评估，建立了全面的安全体系，并定期进行安全教育和培训，以提高管理水平

频繁发行债券和融资障碍

宝龙地产实现“千亿”目标难吗？从表面上看，不应该是这样。

2011年至2020年，宝龙地产共销售2033万平方米，新增总存储面积3856.28万平方米。建筑面积净增1800多万平方米。

除了在土地储备方面的优势外，该公司在现金流方面也不甘落后。2020年，公司扣除应收账款后的总资产负债率为69.9%，净负债率为73.9%，现金负债率为1.2。三个关键指标仍处于绿色范围。

在这种背景下，为什么公司还没有突破千亿的规模？宝龙地产没有直接回答这个问题，但告诉投资者网：“公司的发展和增长严格遵循既定的战略规划和目标。目前，公司正朝着规划目标顺利推进

3月25日，标准普尔发布评级报告：“宝龙地产在持续优化杠杆的同时，实现了业绩稳定增长，将主要评级上调至BB-，债券评级上调至B+，前景稳定

尽管拥有现金流优势，宝龙地产仍热衷于发行债券，但今年出现了融资障碍。

今年3月，宝龙实业原计划发行规模不超过20亿元的公司债券，但实际发行规模为15亿元，最终票面利率为6.5%；今年1月，公司计划发行最高限额为25亿元的公司债券，最终发行规模为10亿元。

对此，宝龙地产回复“投资者网”称，受去年11月永煤债券爆雷和今年1月华夏幸福（600340，股吧）违约事件的影响，今年以来国内债券发行难度急剧增加。在此期间，融创、金科、富地等房地产公司在发行债券方面也出现过类似情况。公司始终坚持稳健的财务风格，出于面值考虑，在4月初完成了25亿元的发行，其余5亿元已于6月8日完成了5.8%的面值发行。截至今年6月底，宝龙地产有15只人民币债券在外，发行总额158亿元，平均票面利率6.45%；现有美元优先票据7张，发行总额20.7亿美元，平均期限2.35年，票面利率5.7%。

7月9日，宝龙地产宣布进行高达2亿美元的贷款融资。

同样值得注意的是，该公司的少数股东权益飙升。截至2020年底，宝龙地产的少数股东权益猛增至150.6亿元，增长141%，而公司相应的少数股东损益为26.7亿元，仅增长40%。

2020年，宝龙地产的其他应付款中，应付关联方款项为110亿元，同比增长近一倍，主要是由于合资企业。

因此，宝龙地产因其上市的房地产债券而受到市场的质疑。该公司表示：“这主要是因为部分合伙人的少数股东增加了资本或新增了股权合作投资；子公司的利润增加了，但没有分红；

存在已转换为合并子公司的联营企业，且少数股东权益的收购增加或减少，增加了少数股东权益。所有这些都是利用合规手段通过正常运营来优化财务结构，不存在“明股实债”的情况。"

商业地产进展不顺利

种种迹象表明，宝龙地产的信心和实力似乎并不匹配，这在一定程度上与商业地产进展缓慢有关。

回顾2010年前后，业内有一句话叫“北万达，南宝龙”。此后，选择一二线城市的万达广场实现规模增长；被农村和城市包围的宝龙曾一度陷入三四线市场的低迷。

今年4月底，中金公司发布了一份研究报告：“本次研究在宝龙进行了多个商业地产项目，预计这些项目的出租率将从2020年底的70%-80%提高到90%以上，并在2022年至2023年逐步提高到95%-100%

也就是说，到2020年，宝龙房地产仍存在一些商业财产租金低的问题。同样致力于三四线城市商业地产的标杆新城控股（601155，股吧）旗下有96个吾悦广场，2020年平均入住率为99.54%。

尽管商业地产开发面临挑战，但它极大地提高了公司的业绩。

2017年至2020年，宝龙地产的营收从156亿元增至355亿元，净利润从33.4亿元增至61亿元。在此期间，投资性财产公允价值变动收益稳定在21亿至25亿元之间，占净利润的34%至65%。

因此，业界对该公司的“业绩注入”提出了质疑，宝龙地产向“投资者网”回应称：“作为一家上市公司，公司严格按照监管部门的规定和要求披露业绩报告。一些毫无根据的报告完全是主观臆测，涉嫌恶意诽谤和诋毁公司

如今，宝龙地产的主要收入和利润来自宝龙实业经营的房地产开发。2018年至2020年，宝龙实业的库存分别为416亿元、454亿元和496亿元。已完成和已开发产品的比例从约20%增加到近30%。

从这个角度来看，宝龙地产可能存在未售出产品的问题。以杭州滨江宝龙城为例，从2013年到2020年，该项目已有7个日历年未完工；该项目自2016年开始营业，截至2020年底，销售进度约为32%。

宝龙地产告诉投资者网：“杭州滨江宝龙城项目目前未售出的部分是三期高度约199米的标志性办公楼。该办公楼已竣工验收。由于整体业态和项目质量等因素，该公司已售出三期整栋楼的大量订单。由于货物的最终价值很高，谈判期很长，它仍在谈判中，并不愿意出售

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