抢售车位 抢收利润

经济观察报记者丁文婷的星空天花板已经被点亮，莫兰迪色的环氧地板也被装饰过。上海大虹桥一个即将关闭的住宅区的一位业主发现，车库的装修出乎意料地升级了，比预售时推出的还要豪华。拥有该项目的房地产公司的营销经理表示：“我们已经投入了一部分营销费用来提高车库的质量。”许多项目都在升级车库标识。上海当地一家房地产公司营销经理王军告诉《经济观察报》，升级标识是为了更好地销售停车位。“过去，房地产公司对停车位没有那么重视，”他说。然而，现在，随着房地产行业现金流普遍紧张，减少停车位的任务已成为销售部门更重要的任务。“房地产利润逐渐下降，停车位成为最终利润。”2021下半年后，更多的房地产公司开始加大营销力度，减少停车位，许多公司已经组建了停车位销售团队。然而，由于停车位的结构性矛盾，低能耗城市的停车位减少仍然面临困难。如何将“亏损项目”转化为利润增长点，成为许多房地产公司面临的挑战。之前，在房子卖光之后，我们项目的销售团队分散了。然而，从去年开始，我们要求在整个周期内对停车位进行细致的管理。“王军表示，在建设初期，一个专业团队对停车位产品提出了设计要求，比如停车位的宽度和高度不应低于什么，车库回家的停车线、停车位大堂等的精细程度为避免道路破损和回流不良等问题而进行的。只有当房主觉得回家很方便时，他们才会更愿意购买停车位。一家从事车位销售5年的营销公司负责人孙琦告诉经济观察报，2018年和2019年前后，许多顶级房地产公司开始重视减少现有的商业办公室和车位。从2020年开始，更多的民营企业开始跟进。在过去，公司口袋里有很多钱，而且不重视停车位。然而，当资金紧张，公司开始挣扎时，他们有意识地想迅速收回这部分资金。王军说，许多公司不仅成立了自己的团队，还开始细化对当地分公司和项目的评估。在过去，它可能是基于流量、营业额和利润等指标。现在，除了总体指标外，还需要分类平衡，例如，在以前的KPI评估中，没有包括减少现有停车位。此外，房地产公司更加重视停车位的建设。上海当地一家房地产公司的投资经理介绍，地下室设计方案制定后，他们公司又找了一家专门从事地下室设计的公司进行布局。通过对电力线和柱距设计的调整，地下室面积从第一版的6万平方米优化到5.3万平方米，为公司节省了数千万的建设成本。许多公司过去一直在不断减少地下仓库的分配，现在又在增加， “孙琦告诉经济观察报。过去两年，许多开发商一直在改进地下仓库的硬件、软件和服务。以前，车库大多是粗糙的，装饰简单，但现在他们已经考虑到了门厅、材料层、照明等方面的装饰，如用星空屋顶进行美化。”以及空中客车A380的车顶。另一方面，作为开发商对一定金额的“最早投资，最晚回收”，在房地产繁荣时期不被重视的停车位已成为许多企业回收利润的当务之急。一家TOP3房地产公司上海地区负责人陈琳告诉经济观察网，在华东地区，浙江省规定在出售住宅时……

财产、停车位可以同时出售，而江苏和上海需要等到房产交付并取得房产证后才能出售停车位，这大大延长了公司的付款周期。目前，包括他的公司在内的多家房地产公司都在积极与政府沟通，希望能在出售房屋的同时出售停车位，为企业争取时间和利润空间。房地产的最终利润正在逐渐减少，停车位逐渐成为房企新的利润增长点。在王军看来，在新房限价的时代，停车位意味着最终的利润。他算了一笔账，对于一个总价值30亿元的项目，按10%的利润计算，该项目的总利润约为3亿元，而车库价值2亿至3亿元人民币，这意味着车库无法出售，利润无法收回。此外，限价政策限制了地面利润，而停车位价格相对宽松，提供了更大的利润空间。王军介绍，停车位的价格一般是根据附近停车位的售价上报给房管部门，房管部门最终会提供“政府指导价”。以上海为例，内环内部的停车位约为60万元，内环和中环为40-50万元，外环为30-40万元，外圈约为10-30万元。与9-12万元的刚性建设成本相比，利润仍然非常可观。此外，停车位的价格也与项目能源水平挂钩，这意味着利润的上限可以扩大。上海当地房企的投资负责人此前提到，他们的房企刚刚敲定了一个郊区项目的车位销售价格——企业内部底价是8万元，他们正准备先“报备”，申请12万-15万元的创纪录价格。先争取利润率，如果卖不出去就打折。一些高价土地项目的利润大多与停车位有关。该投资经理表示，其公司曾拿下一块楼面价为3万元/平方米的土地，房地产与土地的联动价格为4万元/平米。由于现房销售两年后才开始，该项目几乎无法入账。为了加快私有化进程，该房地产公司将剩余的500多个未使用的停车位的价格从30万元降至20万元。因为“如果不出售停车位，就不会有利润和损失”。如今，停车位的出售是开发商现金流的重要来源。王军介绍，8月初，闵行区一个外环项目的车位标价高达50万元，开盘即卖出200多个。开发商在短时间内获得了数十亿元的收入，这已经相当于一些郊区项目的销售收入。例如，上海、临港等偏远郊区的一些项目开业后也能卖到一二亿元，而城市化程度较差的郊区项目，一开始只卖几十套，只能回收两三千万元。陈林告诉经济观察报记者，以杭州市场为例，他的公司在杭州有20到30个项目，每个项目可能有1000到2000个停车位。停车位的平均价格在20万至25万元之间，该地区的停车位总价值在数十亿美元之间。陈琳介绍，在开放前和办理入住手续的高峰期，停车位的速度通常会加快，更好的项目可以在一年内减少70%。但即使一个项目留下三四百个未售出的停车位，这仍然是一笔可观的资金。“过去，停车位一直被大多数开发商视为损失。孙琦说，”开发商不愿意建造停车位，因为成本很高。“上海一家顶级私人设计院的设计师告诉经济观察报，停车位的成本不能以实际几平方米的停车面积来计算，除了停车位，我们还需要考虑行车路线、地下照明、通风、用水……

amping，出入口工程，因此停车位的实际平均面积应达到约30平方米。地下工程成本相对较高，施工安装费用通常在2000至3000元左右。如果建造一个两层的地下车库，B2的成本可能是B1的两倍。如果地下车库旁边有地铁线路、供水系统等，也会增加车库的建设成本。例如，如果南方有很多供水系统，那么车库的建设成本可能会高于北方。一线城市和低能耗城市对耐核弹的要求也不同，比如上海许多地区对地下仓库的要求要满足5-6级的耐核弹要求。他表示，华东地区停车位的成本在9万至12万元之间，较高的成本约为15万元。一些三四线城市的停车位成本也达到了每单位6-8万元，所以三四线城市很多停车位可能卖不到成本价。在过去，许多开发商从一开始拿地就从未想过要卖掉所有的停车位。他们是否出售并不重要，这是一种常见的心态。“王军说，因为在房地产快速扩张的时期，目标设定在增量上，而不是库存上。它可能会赶上房价上涨的浪潮，其利润将远高于原计划。因此，停车位通常只被用作税收监管机构。”开发商可以将停车位的成本分摊到房屋上，然后暂时出售，这可以在一定程度上实现避税。“王军介绍，根据土地增值水平的不同，土地增值税的税率从30%到60%不等。过去，在住宅销售利润高的时期，如果停车位再次高价出售，即使可以出售，整个土地增值税税率也会大幅提高。所以从财务内部控制，许多公司更喜欢将停车位成本分配给地面建筑，导致停车位亏本出售。土地增值税可能会降低一个级别，在一个良好的市场时期，节省的税费可能会达到数十亿。但现在，由于价格限制的影响，住房利润已经有限，尤其是在2021。一些公司可能已经失去了很多土地，所以基本上不存在降低税率的问题。停车位反而成为开发商想要重新获得的利润增长点。每个人都想卖出更高的价格， ”王军说。目前，消除难停车位是房地产项目中公认的一个难以完全销售的部分，绝大多数房地产公司在早期很少将停车位消除率准确计算为商品价值。企业会委托停车位营销公司代理或包销当他们卖不出去的时候。孙琦表示，他的公司与一家排名前三的房地产公司的合作主要在江苏地区。“当这些项目移交给我们时，库存通常保持在20%-30%，利润率略低，在50%左右。万科在减少停车位方面被认为是一家很好的房地产公司。”孙琦表示，在一二线城市，停车位减少到40%-50%被认为是个好结果，三至五线城市的降价率普遍低于30%。车位销售是一个相对复杂的问题，受客户文化程度、消费能力、项目类型、入住率等多重因素的影响。陈琳说，即使在上海，如果主要买家是年轻白领的首次项目，或者附近有地铁和TOD项目，对车位的需求也会大大减少。但停车位的比例受到硬性指标的限制，至少为1:1，有些项目甚至达到1:1.8，这意味着在销售时，一个普通家庭至少需要购买两个停车位，这给销售带来了很大压力。如果城市的能源水平更低，没有那么多汽车，那么没有人会花五六万元买。这也导致了停车位的高库存。孙琦以合肥为例，对一些典型城市的停车位库存进行了抽样调查。根据政府网站登记信息，合肥目前的停车位库存接近100万个。王军认为，问题的关键在于提案……

停车位的数量。在郊区或纯空城，这样的停车位比例与实际停车需求脱节，预计10-20年内不会有如此大的停车需求。这种结构性矛盾也使得二三线城市郊区，特别是一些新区，低入住率、高投资客户的住宅区的停车位搬迁非常困难。通常在县城，你可以很容易地把车停在路边，只有买房并赠送停车位才能卖掉。在销售停车位时，客户通常分为三种类型。孙琦介绍，第一类是会主动购买车位的群体，第二类是通过营销方式购买的群体，最后一类是即使做了很多工作也不会购买的群体。房地产公司已经基本消化了第一和第二群体的需求。当项目移交给我们时，许多项目已经销售了6到7年，剩余的数量通常仍在60%以上，所以我们只能低价出售。孙琦感受到的一个重大变化是，自去年以来，一些公司愿意提供更低的折扣，“主要是为了那些有生存压力的人。”作为资金紧张的前三大房地产公司，停车位销售一直低至20%至30%的折扣。“但现在我们只在一二线城市做项目，我不会接受其他城市更便宜的价格。”。“孙琦告诉经济观察报，上个月，一家排名前五的房企希望把安徽一个县级市的一个项目的车位给他们打包出售。这是一个有近3000个车位的项目，已经卖了3年，交付了3年。最后还剩下近一半。”如果有近6万个车位，每个给我5000元，但我没有合作。

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