地产从业者都不一定知道的幕后规则，你知道几个？

Wen Yiyan先生

我最近看了一张关于汽车行业的表格，上面有一个很长的名字：“2018年中国乘用车企业平均油耗和新能源汽车信贷核算”。

因为本文主要关注房屋，所以我们不会对原表的内容进行任何详细的解读。点击图像可以放大高清图像。

这张桌子是什么意思？

其想法是，这些汽车公司在2018年没有达到油耗标准，因为国家在不同阶段有不同的油耗要求。例如，在第四阶段，10万元左右的正常汽车油耗要求在5L/100km以内：

也许大多数女性读者，甚至一些男性对汽车不是很熟悉，但只要近年来关注过汽车，那些买车的人应该都听说过三缸发动机。许多车企将之前的四缸大排量发动机更换为三缸小排量涡轮增压发动机，这遭到了许多不了解上述规定的汽车爱好者和网友的诅咒。

指责汽车公司更换发动机以节省成本是无情和无耻的，汽车公司也有无法解释的困难。国家法规已经存在，他们必须找到实施和应对的方法。

说白了，在经历了几年的房地产生涯后，我会发现房子里也有很多东西，由于国家的各种规定和强迫行为，被人们误解或误解。

即使在房地产行业，许多事情，即使是那些没有参与该行业的人，也可能有部分了解。

举几个简单的例子：

社区中的幼儿园是否被视为公共份额？

地下车库被认为是公共摊位吗？

开发商为什么不把大门留在主干道上？

……

当然，并不是每个人都不知道这些内容。有些人知道的更多，而另一些人知道的更少。毕竟，艺术行业是专业化的，所以我们将挑选一些典型的问题来向大家解释。

? 1.地下车库真的被视为业主共有吗？

这个问题其实被误解了很长一段时间，尤其是南京一住宅业主起诉开发商成功的消息在网上广为流传。但需要注意的是，该判决只是一审未生效，原告日后仍败诉。

要点：根据《物权法》第七十四条关于停车位和车库的规定：

在建筑分区内，规划的停车位和汽车车库应首先满足业主的需求。在建筑面积内，规划用于停放汽车的停车位和车库的所有权应由当事人通过出售、赠送或租赁等方式达成一致。用于在道路上停放汽车的停车位或业主共同拥有的其他停车位属于业主所有。

此外，《城市地下空间开发利用管理条例》第二十五条规定：

地下工程应坚持“谁投资、谁拥有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位自行经营或合法转让、租赁其投资开发的地下工程。

因此，地下车位储藏室的所有权不是业主共同所有，而是开发商所有。相反，开发商无权对小区地面的室外区域和路面的停车位收取租金，只能收取一定的管理费。

? 2.什么是公众股份？

说到公共摊位，人们都恨得牙痒痒。一栋100平方米的房子被无端收购，导致损失了二三十平方米。许多人错误地认为，整个社区的每一部分，除了他们自己的房子，都是房主共享的区域。

事实上，根据《设计规范》的规定，公共共享包括：

电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变压器室、设备室、公共门厅、走廊、值班警卫室以及服务于整个建筑的公共和管理用房的建筑面积，以及公共建筑之间的隔墙和一半的外墙面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋房屋服务的管理和公共建筑以及地下室……

作为人民防空工程的，不包括在共用建筑面积内。

变压器室、设备室、水泵室、警卫室等不与本建筑相连或为多栋建筑服务的管理用房不得分配给本建筑。

也就是说，无论是小区里的幼儿园，还是地下车库储藏室，都不计入共享份额。

? 为什么房子通常建在6楼、11楼、18楼、26楼和33楼？

经常买房看房的朋友通常会注意到房子的总层高。虽然楼层很多，但6、11、18、26和33层是最常见的，这实际上是由许多规定造成的。

根据规定，21米以上的建筑需要设置室内消火栓，7层以上的建筑则需要设置电梯。因此，我们会发现多层住宅区一般都是6层。

大于33米的住宅楼需要安装消防电梯，大于或等于12层的楼层需要两部电梯，因此11层也是常见的楼层数量。

对于高度超过54米的建筑，每层每单元应设置不少于2个安全出口。因此，小型高层建筑一般设计在18层以内。

26楼或33楼更容易理解。一个是获得的80米的陆地高度限制，另一个是100米的土地高度限制。当然，100米以上需要设置一个避难层，这是相对昂贵的。即使高度限制为110米，大多数开发商也会选择在100米以内建造。

? 为什么会有大量面积不到90平方米的房子？

无论是看新房还是二手房，我们都会发现大量88-89平方米的房子，无论是两居室还是三居室。尤其是第三间卧室，我宁愿房间太小，也不愿超过90平方米的红线，这让人非常无法理解。很明显，再增加几平方米就可以让空间变得更好。为什么开发人员不这么做？

事实上，无论是设计师还是设计院，都不希望在90平方米以下的小房子里塞进三个房间，主要是因为往年7090政策的规定，其中规定：

90平方米以下的住房单元占所有单元的70%以上。

此外，契税限制在90平方米以内，超过时会翻倍，导致大量89.9平方米的房屋。同样，由于144平方米以上的契税翻倍，出现了大量143平方米的户型。

由此，也出现了许多双证双房，比如一套170多平方米的房子，由两张89平方米的房产证组成。

? 为什么房价这么贵，厨房这么大？

早在几年前，网上就流传着一个笑话，说如果上海人买了一套没有厨房的房子，他们省下的钱可以在餐馆吃几十年，而不用重复同一道菜或洗碗。

在接下来的几年里，它引发了人们的讨论。在许多年轻家庭中，厨房的使用率确实很低，但为什么开发商没有故意将其简化或与其他空间共享？

事实上，这仍然是由于法规的原因：

住宅建筑应按户型设计，每套住宅建筑应具有卧室、客厅、厨房、浴室等基本功能空间。卧室、客厅、厨房和浴室的面积不应小于30平方米；由客厅、厨房和浴室组成，面积不应小于22平方米；

带独立客厅的套房厨房不应小于4平方米，带卧室和客厅的厨房不应少于3.5平方米。同时，厨房需要布置在入口门附近。单排橱柜的厨房过道不宜小于1.5米，双排橱柜的过道不宜小于0.9米（最小橱柜宽度0.5米）。

也就是说，如果厨房面积达不到标准，房子就无法正常获批建设和交易。

? 6.开发商是否按照自己的意愿建造房屋？

你有没有听过一位房地产顾问开着一列满载文字的火车介绍：“我们的开发商为了社区的舒适，放弃了XX块地，牺牲了X栋楼，所以我们创造了这么大的绿色景观和超宽的建筑间距”，甚至敢说为了给业主建一所学校，放弃了多少英亩的土地，等等。

许多人认为这块土地属于开发商。只要开发人员想构建它，他们就可以以任何方式构建它。

真正的现实是，无论哪家开发商拿地，土地的附加条件已经决定了如何建造房子，可以建造多少，甚至在哪里指定了大门设计。

例如，本土地控制计划：

这张照片有非常清晰的指示器，比如指示闸门打开位置的箭头，它必须在我圆圈中的两个蓝色框内。数据指标更加清晰具体，高度不超过100米，容积率不超过4.2，绿地率不低于25%。建筑物和道路的红线，包括四个方向，都写得很清楚。

因此，开发商可以做的是在各种规则和规定的范围内个性化建筑的高度分布和布局设计。谈论放弃空间成为学校和幼儿园更是荒谬。

像这样由行业规范引起的设计不仅存在于房地产行业，也存在于其他行业。

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