深陷泥潭之后，转型非地产业务的雅居乐该如何自圆其说？

产品：中国探访网财经作者：朱婷婷媒体关注在房地产的舆论场中，雅居乐绝对被称为“闺中之玉”，给人一种足不出户、足不出户的神秘感。但即便如此，它也无法掩盖自己的辉煌：在中国前30大房地产上市公司中，它是数千亿房地产企业俱乐部的成员。进入2020年，尽管该行业因疫情而面临诸多挑战，但机遇仍然存在。3月23日，雅居乐发布了2019年度业绩公告。报告期内，雅居乐实现销售收入1179.7亿元，同比增长14.9%，再次突破千亿元大关；实现营业额602.39亿元，同比增长7.3%。预售面积891.1万平方米，同比增长11.7%；总资产2732亿元，同比增长18.6%。

最新财报显示，雅居乐实现营收602.4亿元，同比增长7.3%。然而，其毛利润同比下降25.6%至183.6亿元，导致毛利率同比下降13.4个百分点至30.5%。这是雅居乐自2015年以来首次出现毛利润下滑的情况。2015年至2018年，雅居乐分别实现毛利108.1亿元、123.7亿元、206.9亿元和246.7亿元，毛利率从25.1%提高到43.9%。原因是雅居乐表示，这是由于海南地区限购政策的影响，导致雅居乐在该地区的收入减少。最新财报显示，雅居乐实现营收602.4亿元，同比增长7.3%。然而，其毛利润同比下降25.6%至183.6亿元，导致毛利率同比下降13.4个百分点至30.5%。这是雅居乐自2015年以来首次出现毛利润下滑的情况。2015年至2018年，雅居乐分别实现毛利108.1亿元、123.7亿元、206.9亿元和246.7亿元，毛利率从25.1%提高到43.9%。原因是雅居乐表示，这是由于海南地区限购政策的影响，导致雅居乐在该地区的收入减少。雅居乐过去三年的销售变化受到海南房地产市场的严重影响。2017年，雅居乐在海南清水湾单项目实现销售业绩178.9亿元，占全年销售额的20%。然而，2018年4月，在海南实施严格的限购政策后，海南市场接近停滞状态。

海南房地产调控不仅影响雅居乐的销量，对毛利率的影响也更为显著。雅居乐在2007年和2008年赢得了海南岛清水湾项目。2007年，它以23%的溢价赢得了12块土地，起拍价为183元/平方米。2008年的拿地成本仅为207元/平方米，相当低。如此低的收购成本使雅居乐在海南项目中获得了丰厚的毛利。雅居乐副总裁潘志勇曾表示，海南岛项目毛利率为58%。2017年，海南清水湾的销售额翻了一番，雅居乐的销售额毛利率从2016年的26%提高到了40%。尽管2018年海南项目的销售额有所下降，但全年的毛利率也上升到了44%。

然而，雅居乐投资者手中的一组数据表明，问题可能并没有那么简单。除了毛利润高的海南营收大幅下滑13.2%外，大湾区的营收份额从30%下降到20%，营收也下降了10个百分点。

据媒体分析，主要有两个原因。一个是2019年海南地区的首付金额确实大幅下降，影响了收入，因此原因归咎于海南；

另一种是雅居乐有意控制交付速度以控制利润。根据新的会计准则，企业可以根据项目进度分期入账，许多行业公司将控制收入结转，以实现平稳利润。2019年，中国宏观经济和城镇化步伐稳步推进，在“房地产不炒”的基调下，房地产总体走势保持稳定。但也要看到，本轮调控以来，房地产市场的增量逐渐达到顶峰，“大水漫灌、蒙眼狂奔”的时代已经成为历史。企业竞争的焦点正逐渐转向高质量增长。变局之下，雅居乐去年深化全国布局，新增42个优质项目，实现销售收入1179.7亿元，同比增长14.9%，完成全年销售目标104.4%；累计预售建筑面积891.1万平方米，同比增长11.7%。截至2019年底，雅居乐的负债总额达到2078.95亿元，同比增长18.5%。其中，贷款总额966.7亿元，同比增加81亿元。短期借款总额为422.97亿元，长期借款为543.73亿元。账面现金425.55亿元，而现金等价物只有335.51亿元，无法弥补短期负债。现金短债比为0.79%，长短债比为1.29，均处于行业较低水平，对偿付能力构成重大风险。在雅居乐的土地储备中，海南和云南的文旅地产项目几乎占到一半，那么它们将何去何从？尽管雅居乐积极从事物业管理和环境保护等非房地产业务。根据2018年年报，雅居乐管理层预计，2019/20/21年度，非房地产业务将分别为集团利润贡献20%/30%/40%。但这一目标是否也暴露了其非房地产业务前景的不确定性？本文首发于微信公众号：www.chinavision.com。文章内容属于作者个人观点，不代表和讯网络的立场。投资者应据此操作，并承担风险。

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