车位到底要不要买？投资车位真的能赚吗？

几天前，一位粉丝留言让我写一篇关于我是否可以投资停车位的文章。我的回答是在右边点赞，看看有多少人想看。结果，点赞数量激增了100多个。为了履行我的承诺，我写了这篇文章。所以，正如你所知，有很多评论和点赞，它很有可能被推翻。

如果你想投资停车位，你可以先看看国外的一些情况：

在香港，高档停车位的价格甚至比豪华轿车还要贵；

美国的停车业年收入高达260亿美元，提供了100多万个就业机会；

当泰国房地产行业低迷时，投资者将多余的公寓改建为停车场，并迅速收回投资；

日本的一些住宅旁边建有两三个停车位，除了个人使用外，还可以出租给邻居。

在国外，停车位行业已经非常成熟，甚至成为一个热门的吸金行业。在中国，停车位行业也在快速增长，以至于人们对投资停车位有很高的兴趣。

毕竟，停车位价格过高的现象在中国并不罕见。

例如，北京朝阳某小区的一个车位售价140万元，而在广州的凯旋新世界，最贵的车位售价175万元！刷新您的理解。

广州越秀的48万个停车位甚至吸引了房主彻夜排队抢车位。

停车位确实已经成为近年来出现的投资产品之一，毕竟价格一般不会太高。此外，当每个人在国庆节堵车，还观看大型车展时，他们应该亲身感受到中国汽车的可怕增长。

那么我可以买一个停车位吗？有投资价值吗？

当我们判断一个产品是否可以投资时，关键的两点是价值和稀缺性。

首先，肯定了停车位的绝对价值。国外的例子基本验证了停车位可以满足“自用、可租、可售”的属性，所以重点是第二点。

停车位稀缺吗？

让我们先来看看中国的汽车保有量情况。

据部统计，2018年，全国新增登记机动车3172万辆，机动车保有量3.27亿辆。其中，小型乘用车首次突破2亿辆，拥有汽车2.4亿辆，同比增长10.6%。2011年至2018年，复合增长率高达12.4%。基于上一年的汽车保有量和当年的汽车销量，报废车型比例被扣除约3%，以获取当年汽车保有量数据，预计2021国内汽车保有量将达到3亿辆。

停车位数量暂时无法统计，但2018年，新增登记机动车3172万辆，每天约8.6万辆，平均每秒1辆！

很明显，不可能每天新增一个停车位，而且随着车辆保有量的增加，停车位的需求缺口确实在增加。

但停车位是否短缺，就像中国房屋是否短缺一样，两者都有相关性，总量稀缺，但存在差异。

一二线城市的住房继续稀缺，房价可以继续上涨，而三四线城市继续消除库存头寸，导致长期房价涨幅疲软。

所以停车位也类似于房地产市场，即使总量稀缺，也存在差异化。停车位的价值与房地产、房地产的位置甚至城市都密切相关。

因此，投资停车位需要一种更复杂的方法。

首先，重要的是要注意你所在城市的车辆是否稀缺。

这与城市发展有关，城市发展是城市经济的水平。毕竟，在三四线城市或十八线城市，车辆都是随意停放的，基本上没有停车位的概念。

一般来说，城市经济越发达，拥有的汽车数量就越高，土地稀缺，这表明停车位供不应求。这些城市的停车位值得投资。

例如，就总量而言，一二线城市的停车位将比三四线城市更稀缺，但这并不是绝对的，因为存在许多影响停车位投资的细分问题。

例如，第二个点是位置。就像房子的价值一样，位置越中心，价值就越高，因为聚集的人越多，对停车位的需求就越大，这就凸显了找停车位的困难。

第三点是社区的定位。对于一个高端社区来说，每户有几辆车是很正常的，但一个停车位可能没有一辆车那么贵。只有当这个高端社区的停车位短缺时，才能有显著的增值空间，而且需求量大，便于后期转移停车位。

第四点是要注意社区的停车率。停车比为1:1表示每个家庭有一个停车位。一般来说，停车位刚好够用，而且不稀缺。此时，应结合入住率和社区定位进行具体分析。如果它是一个入住率很高的高端社区，那么停车位肯定会很稀缺。

如果停车位比例小于1:1，很明显供需紧张。还应该根据社区的位置和入住率来判断。如果社区是刚需，而且入住率不高，停车位可能并不稀缺。但是，如果停车位比例大于1:1，则需要考虑是否有必要投资停车位。

判断停车位是否可以投资，不仅仅是将位置与停车位进行比较，还需要考虑城市的停车费标准。

一些城市按小时收费，没有最高价格，有时每天的停车费超过一百元。之前，我去过广州，在上下九老商场的地下停车场停了一个多小时，收费36元。

然而，在深圳，城中村或居民区的停车位过夜通常在10-20元左右。停车费成本不高，对停车位的需求自然不够旺盛，所以在深圳投资停车位并不受欢迎。

因此，停车位投资也需要结合城市停车收费标准来考虑。

最后，我们回到投资的角度，纯粹从投资的角度来考虑这件事，无非是考虑两点：租金收入和增值收入。

让我们大致计算一下车库的租售比和租金回报率。

例如，我家的一个停车位标价15万元，每月租金400元。因此，租金回报率为：

400*12/150000=3.2%

这种收益率实际上与普通银行产品类似，但在一些停车费昂贵、停车位稀缺的城市或社区，停车位的售价实际上非常昂贵……

，但租金也很高，比如在广州。

广州老城区的停车也很困难，而且很昂贵。通常，老城区的停车费在每月2000元左右，而停车位的价格在50万元左右。因此，租金回报率为：

2000*12/500000=4.8%

从一个常见的案例研究来看，停车位的租金回报率在3-6%之间，这并不过分，但它基本上可以超过普通金融产品，甚至高于住宅财产的租金回报。

第二点是增值收入，这意味着车辆保有量和稀缺性的年度增长。只能说它总体上是有价值的，关键是要选择正确的。

只要遵循投资停车位的核心逻辑，停车位投资带来的增值收益仍然可观，毕竟这也可以被认为是一种低成本获得高回报的方式。

但这种类型的投资更适合经济实力更充足的人，因为停车位只能在同一个社区内流通，而且购买停车位的税费较低。其中一些还可以贷款购买。然而，进入二手市场后，基本上都缴足了，缴纳的税费非常高，包括5.6%的营业税及附加、20%的个人所得税、30%-60%的土地增值税、0.05%的印花税。如果你计算一个20万元的停车位，税费可能会高达3万多元。

此外，还有许多细节需要注意，比如停车位只能在社区业主之间流通，不能卖给其他社区业主。因此，停车位的受众非常狭窄，转售流通不如房地产。此外，即使购买了停车位，也必须每月支付管理费。

总的来说，一个好的停车位就像一座好房子。购买合适的产品相当于低成本、高回报的投资。买错了也会导致损失。

在购买停车位时，注意停车位的产权是很重要的。

从一般角度来看，停车位可分为以下类型：

1.可办理产权证的地下停车位；

2.仅要求使用权的人防工程车位；

3.公共摊位停车位；

4.开发商拥有的停车位；

有产权的地下停车位是指已取得政府颁发的《建设规划许可证》，不计入业主公摊面积的停车位。业主可以购买停车位的产权，并获得不动产权证。

只有这样的专有停车位才能用于销售和流通，只有这样的停车位才是真正可投资的停车位。

人民防空停车位，简单来说，是指按照《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室。产权不属于业主或开发商，而是属于国家。这种类型的停车位是不允许出售或使用的，所以要警惕开发商向您出售人防停车位。

还有一种类型的公共停车位，占用社区的共享道路或绿地，建在其他场地上。这种类型的停车位由所有业主共同拥有，不允许买卖，也没有产权。使用权通常由业主大会或委员会决定。

最后一类为非占用型人防工程，不计入公摊面积。它是开发商在自己的土地上建造的机械停车位，属于开发商的停车位。这种类型的停车位可以由开发商出租给业主，但不能获得单个停车位的房产证，这意味着它可以出租，但不能出售。

因此，在投资停车位时，只能凭单个停车位所有权证书选择地下停车位，而不能购买其他基本停车位。

另一点需要注意的是，室内停车位的标准面积为6*2.5米，最小占地面积为5.5*2.5米。即使面积很小，也不合适。

总体而言，停车位具有投资价值，但其使用价值仍优于投资价值，而且许多考虑因素并不是停车位带来的投资回报。但我不想晚上10点下班，仍然在社区的地下停车场走半个小时找停车位。

只有那些尝试过的人才能理解在办公室里度过了一天精疲力竭之后，半夜开车在停车场周围行驶的孤独感。

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