快评 | 未撤牌广州VS11宗撤牌南京：前者“凉凉”，后者“冷热不均”

当前市场降温预期已经形成，“稳地价、稳房价”的调控效果明显。

作者/马千里、邱娟、周琦

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9月26日至27日，广州和南京都迎来了为期两天的土地集中拍卖。与此前完成出让的其他城市一样，南京也在拍卖开始前撤回了11个地块，第二轮集中出让将拍卖42个地块。另一方面，广州尚未暂时取消土地使用权，这使其成为继8月份对新的土地供应条例进行广泛调整后，唯一一个尚未取消土地使用权时的城市。那么，这两个城市的第二轮土地拍卖受欢迎程度如何？在新规定下，广州和南京的利润率发生了怎样的变化？

土地供应规则的重大调整

广州保障首次刚性购房需求，南京加强质量控制

与之前参与拍卖的城市类似，广州和南京也升级了土地拍卖规则。除了加强房企购地资格和资金审核，调整溢价率上限不超过15%外，广州和南京在此次集中供地方面也有一些创新。

明确地为了满足刚需购房的要求，广州对海珠、黄埔、南沙等地区共计10宗土地的销售目标进行了限制。这些地块必须满足购买首套住房的家庭或个人在总购买套数中所占比例不得低于50%的要求。南京从房企参与竞买的地块数量来看，要求房企参与竞价的地块数量不得超过总金额的30%，以降低竞价热度；同时，为了保证工程建设的质量和安全，南京市还做出了6个月内不得挂牌的要求。

值得一提的是，与第一轮相比，广州的土地出让条件有了明显改善。在48个地块中，增城区只有8个地块不涉及建设安置、政府住房、产业引进等要求。其他地块也有这样的要求，征地门槛也大幅提高。

土块的冷却蔓延到前线

广州第二轮集中土地拍卖成交率高达52%

与首轮集中土拍相比，广州和南京的第二轮集中土拍降温明显，尤其是广州，降温趋势尤为明显。在本轮集中土地拍卖中，广州共有48宗宅地挂牌，未成交土地多达25宗，仅成交23宗，未成交率高达52%，较首轮提高近40个百分点。虽然南京的拍卖情况没有广州那么严峻，但拍卖率也提高到了23%，与第一轮相比提高了21个百分点。

从溢价率来看，两市第二轮集中土地拍卖的溢价率均较第一批明显下降。以广州为例，第二轮集中土地拍卖整体溢价率仅为0.8%，较第一轮下降10.9个百分点。根据溢价地块的出售比例，23块地块中只有5块溢价出售。其中，增城区只有1宗新塘土地触及最高限价，该地块最终被陆金以7.94亿元竞得。成交楼面价为12470元/平方米，溢价率为15%。在剩余的溢价地块中，有2个地块的溢价率低于1%；

首批集中成交的42宗地块中，有一半以上溢价出让，其中4宗触发“最高限价+封顶建设”，进入摇号阶段。相比之下，可以看出广州土地招标的热度明显下降。

不过，与广州第二轮土地拍卖的整体热度较低不同，南京此次土地拍卖的表现分化明显。本次供应的53宗地块中，有25宗地块底价成交，5宗地块溢价成交，11宗地块冲顶摇号，12宗地块暂停出让或拍卖，地价封顶和土拍拍卖现象并存。从各地土地拍卖的表现来看，河西、城南和江宁板块仍是土地拍卖的热点。在地价最高的11个地块中，有8个地块位于这三个地区。例如，本次土拍竞价最激烈的燕子矶G82地块，在经过35轮竞价后登顶，被华发摇落，成交总价29.6亿元，楼面价2.12万元/平方米。江河、江北、丽水等周边地区的土地市场相对平静。不仅有许多土地出让的早期暂停，大多数交易地块也主要以底价出售。

受限价影响，土地价格和成本大幅下降

南京11宗摇号地块仍有盈利空间

在“限价下调/取消自持竞争”的影响下，第二轮集中土拍交易的成交楼面价大多较第一轮有所下调；

与此同时，房价限制仍保持相对稳定，因此这两个城市的利润率在一定程度上有所提高。除封顶和摇号成交地块外，大部分成交地块地产比均在60%以下，利润率较首轮大幅提升。

下面，我们将以本轮土地拍卖中南京被查封、摇号交易的11宗地块为例，探讨本轮土地拍卖的盈利情况。根据各自商业住宅财产的平均销售价格，11块地产和土地差异超过1万元的地块中，多达9块。其中，秦淮区南部新城G73地块成交楼面价为29643元/平方米。按商品住宅财产平均售价44898元/平方米计算，物业与土地的差价高达15383元/平方米高，是本次土地拍卖中最赚钱的地块，触动了彩票。

尽管有两个房地产项目的土地差不到万元，但仍有一定的利润。以江北新区2021G16为例，其成交楼面价为10257元/平方米。以其商品住宅销售均价19520元/平方米计算，地住比为53%，房地差价高达9263元/平方米内。利润率也相对充裕。

总体而言，这些触发封顶和摇号的“热点”地块仍然可以实现一定的利润，而其他地块的利润空间相对更为充裕。江北、高淳和丽水的一些地块的地产比甚至低于45%。根据CRIC系统的综合计算，本轮南京集中土地拍卖的平均地产比为53%，平均地产差为12088元/平方米，显示出可观的利润空间。

流媒体和临时退出已成为常态

关键是通过三轮集中供地稳定预期

与其他城市一样，被称为“底价交易”的广州和南京的第二轮集中土地拍卖也是主流，受规则调整影响的人气整体下降也是意料之中的事。然而，与南京仍有11宗地块登顶并正在摇号相比，广州第二轮集中土地拍卖的热度已直接降至冰点，导致超过一半的地块被抢购一空。造成这一现象的主要原因是，广州土地集中出让条件相对严格，许多地块都有大规模安置房和公共租赁住房建设的要求，这大大增加了征地成本，导致房地产企业尤其是民营企业的参与度较低。

展望未来，在房地产行业整体资金环境仍然高度紧张的环境下，土地拍卖和临时退市将成为热点城市土地集中拍卖的常态，未来中央和国有企业将继续成为土地集中拍卖主力军。这也意味着当前市场降温预期已经形成，“稳地价、稳房价”的调控效果明显。

但需要注意的是，在当前监管环境趋紧和现金流压力下，供给侧民营企业集体“躺平”，需求侧沈阳、长春等城市纷纷出台政策支持市场，杭州等城市仍存在“创新”现象，这充分说明市场预期尚未稳定。因此，在第三轮集中供地中，监管部门如何稳定市场预期是重中之重。

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