年内第二单公募REIT获认购超440亿元 更多产品在路上

6月24日，国金中国铁建（601186）高速公路房地产投资信托公布认购申请确认比例结果。该基金是今年第二只公开发行的REIT，延续了此前REITs发行的爆炸场景。公开认购部分超过140亿元，配售前总认购规模超过440亿元。最终公开投资者配售比例仅为2.45%。分析显示，公募REITs的供应量仍然相对较低，投资者认购热情较高。然而，公募REITs正在稳步扩大其能力，第一代REIT刚刚注册生效，还有三只REITs正在申请中。总认购规模超过440亿元，公众投资者配置比例仅为2.45%。中国铁建高铁REIT的公开募资期仅为一天。公众投资者募资期限原定为6月21日至6月22日，但由于公众投资者第一天的有效认购规模超过了初始募资限额，公众募资于6月21日提前终止。然而，在短短一天内，公众投资者对基金份额的有效认购已经达到15.35亿份，远远超过了基金向公众投资者出售的初始基金份额。公众投资者的最终配置比例为2.45%。网下投资者的认购热情也很高。由45名网下投资者管理的106只有效要约配售共进行了网下认购，有效认购基金份额为27.153亿股，配售比例为3.22%。按照每股9.586元的认购价格，在比例配售之前，公众投资者的认购金额达到147.15亿元，网下投资者认购金额达到260.29亿元；

此外，在战略投资者认购35.95亿元的情况下，该基金比例配售前的总认购规模达到443.38亿元。国金中国铁建高速公路REIT的募资期目前是首批公募REITs部分限售股解禁的第一天，取得这样的销售成绩相对罕见。但该基金允许募集的基金份额总数为5亿，预计最终设立规模为47.93亿元。在此之前，去年首批9只公募REITs单日售罄，今年4月推出的年度首只公募房地产投资信托华夏中交建（601800）REIT也备受投资者追捧，创下公募REIT配置比例最低纪录。公众认购部分的配置比例仅为0.84%，配置前公众投资者的认购规模超过840亿元。公募REITs的受欢迎程度与产品的稀缺性有关。华泰证券（601688）固定收益首席分析师张继强指出，公募REITs的供应仍然有限，试点的资格要求很严格，重点关注重点地区、行业和优质项目。筛选过程相对严格，从最好的中挑选最好的。公募REITs的供给速度不如市场需求的扩张速度快。在稳步扩张的公共REITs中，第一只发电REIT即将发行。自去年6月第一批基础设施公募REITs上市以来，我国公募REIT已运营一年多，目前已有12只REITs上市，继续稳步扩张。鹏华深能（000027）清洁能源REIT刚刚注册并于6月21日生效，即将进入募资阶段。其基础设施项目类型为发电，这也是该领域的第一个房地产投资信托。目前，该基金已发布询价公告。询价日期为6月27日，询价区间为5.331元/股至6.139元/股。预计筹资期为7月6日至7月7日。该基金获批出售的基金份额总数为6亿只，战略配售初始数量分别为4.2亿只、线下销售1.26亿只和公开销售5400万只。此外，还有三只房地产投资信托基金正在交易所申报过程中，包括两只保障性租赁住房房地产投资基金——红土创新深圳人才住房房地产基金、中金厦门住房房地产信托和一只高速公路房地产投资基金——华泰紫金江苏交管高速公路房地产信托。目前，这三家公司都处于询问或反馈状态。房地产投资信托基金吸引投资者的一个主要特征是其稳定的高股息支付。根据监管文件，REITs试点需要满足未来三年预期净现金流分配率原则上不低于4%的基本条件。基础设施基金应将合并后基金年度可分配金额的90%以上以现金形式分配给投资者，在符合分配条件的情况下，每年分配收益不少于一次。从实际情况来看，自第一批9只REITs推出一年以来，它们都获得了至少一次分红，其中5只获得了两次分红。据上海证券基金评估研究中心分析师刘益谦介绍，截至6月17日，首批REITs成立至2022年一季度末累计可分配金额平均分配给投资者的比例约为75%，最低分红比例也高于65%。首批REITs将更好地满足REITs净现金流分配率不低于4%的政策要求。刘益谦指出，目前REITs上市涉及的基础资产类型不够丰富，市场规模也不够大，与我国庞大的基础设施资产库存不匹配。房地产投资信托基金在未来具有广阔的发展潜力。作为盘活存量资产的首选方式，REITs市场的发展壮大将有效降低当前政府债务风险和企业债务水平，提高基础设施运营管理水平。同时，作为基础设施建设的一种新退出方式，房地产投资信托基金将拓宽社会融资渠道，为基础设施筹集增量资金，扩大有效投资，形成虚拟……

s投资周期。张继强指出，从需求端来看，市场上仍有大量增量资金，公募REITs产品的知名度在不断提高。预计参与机构的数量将进一步增加。基础设施公共REITs是一种投资产品，收益率介于股票和债券之间，股息支付率高，风险回报率适中。在当前低利率和金融监管趋严的背景下，公募REITs可以帮助解决资产稀缺问题，为投资者提供长期、稳定、适度的风险回报投资思路。新京报贝壳财经记者顾志娟编辑徐超校对赵琳

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